資本市場は再開の兆しを見せているが、資金調達環境は依然として選択的である。投資家は戦略の実行、ガバナンス、パフォーマンス、収益の持続可能性などを重視しており、ファンドマネージャーはこれらを証明する必要がある。最近のウェビナーでは、Digital Realty、Realty Income、Kayne Andersonのリーダーが集まり、資金調達における7つの実践的な教訓を共有した。主なポイントは、持続的な収入の重要性、専門性の証明、評価とタイミングの説明、制約を競争優位として扱うこと、ポートフォリオの不確実性への耐性、競争を検証として位置付けること、データとAIの活用である。選択的な市場では、明確な証拠が求められ、戦略の重要性や収入源、実行能力を説明することが求められる。

Altus Groupは、商業不動産がインフレーションからの保護を提供するメカニズムを検証しました。市場賃料が契約賃料を上回る場合、オーナーはその差額を収益として取り込むことが可能ですが、これは物件の種類に依存します。特に、工業用不動産は賃料のギャップが収益成長に変換されやすい一方、オフィスはその傾向が弱いことが示されています。リテールも同様に、個々のフォーマットによって異なる結果が見られます。したがって、インフレーション保護は単なるセクターの特性ではなく、リースのメカニズムに基づいて評価されるべきです。

要点：
・インフレーション保護は物件の種類に依存する。
・工業用不動産は賃料のギャップを収益に変換しやすい。
・オフィスはインフレーションの影響を受けにくい。

2026年上半期、カナダの商業不動産市場は複雑なマクロ経済環境の中でも堅調に推移し、総投資額は240億ドルを超え、前年同期比で19%増加した。カナダ銀行の金利政策が安定をもたらし、経済成長率は年率3.3%に達した。地域ごとの投資パフォーマンスでは、グレーター・トロント・エリア（GTA）が最も高い投資額を記録し、オタワとモントリオールも成長を見せた。一方、バンクーバーでは投資額が前年同期比23%減少した。全体として、投資家は資本保全を重視し、特に多世帯住宅や戦略的に位置するオフィス資産への投資を優先した。

要点：
・カナダの商業不動産市場は240億ドル以上の投資額を記録
・GTAは41%の増加を見せ、オタワとモントリオールも成長
・バンクーバーでは投資額が23%減少

オフィス不動産市場の回復は、取引件数が増加する一方で、面積や金額は低迷していることが示されています。2021年から2022年のピーク時、取引件数は2019年Q4を上回っていましたが、面積と金額は戻らず、小規模な取引が増加しています。2026年Q2には、50,000平方フィート未満の建物の価格が42%上昇する一方で、100,000平方フィート以上の建物は価格が下落しました。このように、取引件数が回復しても、実際の市場は異なる状況を反映しています。

要点：
・取引件数は増加しているが、面積と金額は低迷
・小規模な取引が市場での主流に
・大規模な建物の価格は下落傾向にある

最近のCRE Exchangeポッドキャストでは、米国商業不動産市場に関する2つの異なる見解が紹介された。ホストのOmar Eltoraiは、Altus GroupのMike AmthorとCole Perryを迎え、2026年第2四半期のNCREIF ODCEインデックスとUS CRE投資・取引四半期報告書の結果を議論した。ODCEインデックスは、25のオープンエンドファンドが保有するコア資産の評価額をカバーし、ITQは全国の取引活動を追跡。評価側ではODCEインデックスが1.3%の上昇を示し、取引量は前年同期比で16.3%増加した。ストレージとオフィスは両データセットで安定の兆しを見せたが、多世帯住宅は取引市場でのシェアを失った。2026年後半は、資本が多世帯住宅から工業やオフィスに移動する傾向が見られると予測されている。

要点：
・2026年第2四半期のODCEインデックスは1.3%の上昇
・取引量は前年同期比で16.3%増加
・ストレージとオフィスは安定の兆しを示す

2026年第2四半期の米国商業不動産市場は回復基調を示しており、取引件数は前年同期比で1.2%減少したものの、取引額は前四半期比で11.3%増加し、取引面積も10.3%増加しました。特に、商業一般および混合用途のセクターは取引額が25.7%増加し、工業セクターも22.2%の成長を見せました。中央値の取引価格は、5,000平方フィート以上の物件で131ドル/平方フィートに達し、前年同期比で8.6%の上昇を記録しました。投資家は高品質な資産への関心を高めており、特に10百万ドル以上の取引が市場活動の大部分を占めるようになっています。

要点：
・取引件数は前年同期比で1.2%減少したが、取引額は11.3%増加
・中央値の取引価格は131ドル/平方フィートに達し、前年同期比で8.6%上昇
・投資家は高品質な資産や大規模な取引に集中している

2026年上半期、モントリオールの商業不動産市場は前年同期比で38%増の57億ドルの投資活動を記録し、顕著な回復を示した。特に、住宅用多世帯資産が全体の投資量の半分を占め、29億ドルを集めた。オフィスセクターも149%の増加を見せ、720百万ドルに達した。産業セクターは950百万ドルの投資を記録したが、供給過剰の影響で空室率は上昇した。全体として、投資家はモントリオールの長期的な基盤を重視し、安定したキャッシュフローを求める傾向が続いている。

要点：
・モントリオールの投資活動は前年同期比で38%増の57億ドル。
・住宅用多世帯資産が全体の投資の半分を占め、29億ドルを集めた。
・オフィスセクターは149%増の720百万ドルに達した。

オーストラリアでは、住宅の承認と着工は増加しているものの、完成件数が追いついていない。2026年3月四半期には51,009戸が着工され、前年比11.7%増加したが、完成は44,328戸で2.4%の増加にとどまった。オーストラリアは、2029年6月までに120万戸の住宅を供給するためには、四半期ごとに60,000戸の完成が必要であるが、目標達成は2030年末まで遅れる見込み。建設コストは、材料費や労働力の圧力により上昇しているが、建設活動の減少がコスト上昇を和らげる可能性もある。特に、ブリスベンではオリンピック関連の工事が影響し、建設コストの上昇が続くと予測されている。

要点：
・2026年第1四半期に51,009戸が着工、44,328戸が完成
・120万戸の住宅供給目標が2030年末まで遅れる見込み
・建設コストは材料費や労働力の圧力で上昇中だが、活動減少が影響する可能性あり

2026年第2四半期は、固定金利と変動金利商品の転換点となった。FRBが金利を据え置く中、SOFRは362bpsで底を打ち、変動金利商品の魅力が低下した。新たな資金調達のコストが上昇する中、固定金利の基準が上昇し、変動金利は横ばいとなった。Altus Groupの調査によると、1,794件の見積もりが集まり、全体の見積もりは前四半期から4%減少したが、競争は依然として健全で、借り手は平均5.3件の競争見積もりを受け取った。市場は固定金利へのシフトを示しており、特にオフィスと小売部門の資金調達が再活性化している。

データセンターの開発が加速する中、土地の価値も上昇しているが、重要な価格信号は取引記録からは明らかでないことが多い。80件の確認済み土地取引データを基に、データセンター用地の価値を決定する3つの要因を特定した。主な要因は、電力供給能力、電気インフラへの物理的近接性、土地の面積である。特に、電力供給の確保が土地価格に大きな影響を与え、バージニア州北部では1エーカーあたり中央値280万ドルに達する。テキサス州では、規制の影響で新たな電力接続が停止され、1800件のプロジェクトが影響を受けている。投資家は、電力供給の確保がデータセンター用地の価値を集中させる指標であることを理解する必要がある。

要点：
・データセンター用地の価値は電力供給能力に大きく依存する。
・電気インフラへの近接性が土地価格に影響を与える。
・土地の面積による価格差は品質の違いではなく、開発コストを反映している。

オフマーケットの取引が発生し、エージェントが取得基準に合った案件を事前に知らせてくれますが、通常はPDFの投資覚書が添付されます。多くの取得チームは、スプレッドシートを開き、手動でデータを入力し、シナリオを実行しますが、これには計算ミスが含まれることが多く、数百万ドルの損失を招くことがあります。ARGUS Workbookは、計算エンジンを使用してエラーを即座に特定し、標準化された計算を提供します。これにより、迅速かつ正確なモデリングが可能になり、取得チームはより効率的に意思決定を行えるようになります。ARGUS Workbookを使用することで、手動モデリングの時間を大幅に短縮し、分析の質を向上させることができます。

要点：
・ARGUS Workbookは計算エラーを即座に特定し、標準化された計算を提供
・手動モデリングの時間を4〜5時間から数分に短縮
・一貫したモデリング構造により、チーム間の誤解を防ぐ

最近のAltus Innovation Summitでは、商業不動産における人工知能（AI）の実用性について議論が行われた。特に、一般的なAIモデルと専門的なツールの役割の違いが強調され、専門的なツールは独自のデータと計算を提供することで、商業不動産の業務において重要な役割を果たすことが示された。特に、ARGUS Assistは、迅速かつ正確な評価を可能にし、従来数時間かかっていた作業を数秒で完了することができる。AIの導入は、業務の効率を大幅に向上させる可能性を秘めているが、そのデータの質が成功の鍵であることも指摘された。

要点：
・AIは商業不動産の業務において重要な役割を果たす。
・ARGUS Assistは評価作業を迅速化し、効率を向上させる。
・データの質がAIの出力の正確性に直結する。

2026年第2四半期、グレーター・トロント・エリアの商業投資は前年同期比35%増の102億ドルに達した。オフィスとマルチファミリーセクターの取引活動が強化され、リテールは高需要の地域での在庫制約により30%減少した。地政学的な不安定さにもかかわらず、投資家はトロントの商業不動産を安全な避難所として見なし、安定した収益を求める傾向が強まった。マルチファミリーセクターは前年同期比244%増の24億ドルの取引を記録し、オフィス投資も125%増の12億ドルに達した。リテール投資は925百万ドルに減少したが、長期的な基盤は依然として強固である。

要点：
・グレーター・トロント・エリアの商業投資が前年同期比35%増の102億ドルに。
・マルチファミリーセクターが244%増の24億ドル、オフィス投資が125%増の12億ドル。
・リテール投資は30%減少し925百万ドルに、しかし長期的な基盤は強固。

2026年第2四半期のカナダの産業不動産市場は、供給チェーンの強靭性とeコマースの最適化の必要性に支えられ、全体的な需要が回復した。全国の産業空室率は前年同期比で6.2%に上昇し、特にトロントとバンクーバーでは異なる動向を示した。トロントの空室率は4.8%に達し、バンクーバーは5.9%に減少。アルバータ州のカルガリーは5.4%と好調で、強い経済成長が影響した。新たに28棟の産業ビルが完成し、約350万平方フィートが市場に供給されたが、46%は未賃貸のままだった。市場は慎重な取引サイクルにより、供給過剰の状況が続いている。

要点：
・全国の産業空室率は6.2%に上昇
・トロントの空室率は4.8%、バンクーバーは5.9%に減少
・新たに350万平方フィートの産業ビルが完成、46%は未賃貸

私的不動産市場は、評価の低下や資本環境の厳しさを乗り越えつつあるが、状況は変わりつつある。2026年6月24日、Altus Groupはニューヨーク市で機関投資家の幹部を集め、業界の現状について率直に意見交換を行った。参加者は、私的不動産の評価が安定し、資本がコアプラス戦略や特定のセクターにシフトしていることを確認。流動性の問題も依然として残るが、セカンダリ市場は改善している。今後の市場では、セクター選択やマネージャーの評価が重要になると考えられている。

要点：
・私的不動産の評価は安定しつつある。
・資本は特定のセクターにシフトしている。
・流動性の問題は依然として解決されていない。

2026年第2四半期のカナダのオフィス市場は、全国の空室率が前年同期比で70ベーシスポイント減少し15.6%となった。エドモントンでは空室率が220ベーシスポイント減少し16.1%に達し、カナダのオフィスマーケットの中で最大の減少を記録した。新規オフィス建設は数年ぶりの低水準にあり、建設中の面積は約300万平方フィートで、リース可能なスペースは37%にとどまる。企業はプレミアムオフィスの需要を高め、特にクラスAAAの物件への投資が進んでいる。カナダ全体での雇用市場も改善し、失業率は6.5%に低下した。これにより、オフィス需要が安定し、長期的な商業リースの実行が促進されている。

要点：
・全国のオフィス空室率は15.6%に減少
・エドモントンの空室率は16.1%に達し、最大の減少
・失業率は6.5%に低下し、オフィス需要が安定化

Altus Groupは6月16日にパリで初のイノベーションサミットを開催しました。このイベントでは、業界リーダーたちが商業不動産における人工知能の役割について意見交換を行い、初期の実験から再現可能な結果を得る方法について議論しました。Jean-Sébastien Py氏は、業界が問題を共に解決することで最良のアイデアが生まれると述べ、特に専門的なツールが必要な場面について強調しました。Vincent Pavanello氏は、商業不動産がAIの導入で遅れているという一般的な認識を否定し、特化したツールの重要性を説明しました。サミットは、AIの実用化に向けた議論を深め、次回のサミットがロンドンで開催されることを告知して終了しました。

要点：
・Altus Groupがパリで初のイノベーションサミットを開催。
・AIの導入における専門的ツールの重要性が強調される。
・次回のサミットはロンドンで開催予定。

開発の実現可能性とプロジェクト予算の管理は常にバランスの取れた行為であるが、Altus Groupの最新のオーストラリア建設資材価格見通しによると、開発者はコストの持続的な上昇、労働力不足、生産性の低下、規制の変化という環境で運営している。2026年のオーストラリアの主要都市における建設コストの上昇は6.0%から9.5%と予測されている。開発承認の価値が低下し、建設能力を内製化する動きが進んでいる。さらに、プライベートクレジット市場の拡大が開発の実現可能性に影響を与えており、競争が激化する中で、開発者は市場の需要を見極める必要がある。これらの要因は相互に関連しており、開発戦略を見直すことが求められている。

要点：
・2026年の建設コスト上昇は6.0%から9.5%と予測
・開発承認の価値が低下し、競争が激化
・プライベートクレジット市場の拡大が開発の実現可能性に影響を与える

21世紀住宅法案は、上院のROAD to Housing Actと下院のHousing for the 21st Century Actを統合したもので、12のタイトルと50以上のセクションから成る供給側改革パッケージです。2026年3月に上院が可決し、5月に下院が修正案を通過、6月末に両院が最終合意に達しました。主な内容には、$200Mのイノベーションファンド、$1M-$10MのRESIDE Actによる空き資産の住宅転換助成金、350戸以上の単一家屋を所有する投資家の新たな取得禁止などがあります。これにより、CRE業界には新たな機会とリスクが生まれています。

要点：
・21世紀住宅法案は供給側改革を目的としている。
・$200Mのイノベーションファンドが設立され、住宅供給の成長を促進。
・350戸以上の単一家屋を所有する投資家の新規取得が禁止される。

Altus Groupの米国研究チームは、Reonomyの取引データを基に、2026年第1四半期における不動産セクター別の年代ごとの平方フィートあたりの中央値価格を追跡しました。結果は、年代と価値の関係が一様でなく、期待に反することもあることを示しています。2026年第1四半期の中央値取引年齢は61歳で、これは過去最高です。特に、1980年代の物件が平方フィートあたりの中央値価格で最も高く、2000年代の物件は最も低い値で取引されています。年代は価格を予測する一要素に過ぎず、立地や資本アクセス、テナントプロファイルが価格に大きく影響していることが明らかになりました。

要点：
・2026年第1四半期の中央値取引年齢は61歳で過去最高
・1980年代の物件が平方フィートあたりの中央値価格で最も高い
・年代は価格を予測する一要素であり、立地が重要な役割を果たす