[ALTUSGROUP] - CRE debt markets hit a rate floor in Q2 2026

主要指標

Altus Group US Debt Capital Markets Survey（Q2 2026）は、105名の業界専門家から1,794件の見積を捕捉した。SOFRは四半期平均362bps（3.62%）と前四半期比わずか-4bpsにとどまり、4四半期連続の急低下を経てほぼ底を打った。all-inレートは前四半期比-4bpsとほぼ横ばいだが、前年同期比では全プロパティタイプで-71bps低い水準を維持している。

見積動向と市場構成

総見積件数は1,794件で、Q1 2026の1,866件から4%減、Q2 2025の2,346件からは24%減となった。ただし参加者1人あたり平均17.1件（Q1は17.0件、Q2 2025と同水準）、新規融資の競争見積は平均約5.3件と、貸し手の競争は健全かつ安定している。プロダクト構成は固定金利へのローテーションが進み、固定シニア短期は全見積の28%（前四半期比+7pp）に上昇、変動シニア短期は34%（-5pp）に低下した。担保別では住宅が23%で首位、リテールが20%、オフィスが19%へ上昇し、いずれも前四半期・前年同期比で拡大した。インダストリアルは15%（-3pp）に後退した。

ベンチマークの動き

SOFRはQ1に34bps低下していたが、Q2はほぼ動かず362bpsとなり、前年同期比では-71bpsの低下が続いた。一方、Treasury利回りは大幅に上昇し、5年USTは平均4.09%（前四半期比+32bps、前年同期比+13bps）、10年USTは平均4.42%（+22bps、+6bps）となった。このサイクルで初めて、両年限とも1年前の水準を上回った。

スプレッドとトレンド変化

スプレッドは引き続き縮小し、特に変動金利側で顕著だった。低レバレッジの変動シニア短期は239bps（前四半期の約267bpsから低下）、Repo/facilityは176bps（Q1の206bps、前年の232bpsから）まで低下した。固定金利側の縮小は限定的で、低レバレッジ固定シニア短期は約216bpsとほぼ横ばい、高レバレッジは313bps（+10bps）へ小幅拡大した。Q2 2026は固定対変動プロダクトの転換点となり、固定金利ベンチマークが上昇、変動ベンチマークが横ばいとなる中、市場を特徴づけてきた前年同期比の改善ペースは鈍化している。

主要指標

Q2において借り手にとって最も重要なall-in rateはほぼ横ばいで、全物件タイプ・サブタイプの平均でQoQわずか4bpsの低下にとどまった。apartmentが5.22%で調査内で最も安い資金調達コストを維持し、residentialは5.33%、industrialは5.40%だった。medical officeは5.58%でofficeカテゴリー内で最低のall-in rateとなった。

前年比・四半期比

低下ペースは鈍化しており、Q1の平均10bps低下、Q4 2025の45bps低下から減速した。一方YoYでは平均all-in rateが71bps低下と依然として大きく改善している。ただし今四半期はTreasuryの上昇（backup）がspread圧縮を上回ったため、多くの物件タイプで小幅上昇となった。residentialはYoY48bps減、industrialは57bps減、retailは73bps減だった。

物件別の動き

constructionが最大の低下でQoQ26bps減の608bps（YoY77bps減）。その大半はoffice constructionが178bps急落し619bpsとなったことによるもので、前四半期に133bps急騰し797bpsと際立った動きを反転させた。retail constructionは57bps減の5.99%。hotelはQ1に59bps低下し全セクターを牽引した後、今四半期は25bps上昇し6.07%と最大の上昇を記録した（limited serviceは42bps上昇の6.15%、full serviceは9bps上昇の6.00%）。officeは3bps低下の5.84%（YoY78bps減）で、trophy officeは横ばいの5.67%だがYoY88bps（13.5%）低下と同セクター最大の下げ幅。specialtyは12bps上昇の5.83%ながらYoY90bps減と全物件で最大の年間低下となった。retail mallはYoY159bps減の5.86%と際立った。

トレンド変化

調査はSOFRが底を打った四半期を締めくくった。四半期末以降、市場は利下げ論議をやめ、逆を織り込み始めている。Fed funds futuresは年内利上げに2/3超の確率を付与し、政策金利は現在の3.50%〜3.75%から4%方向へ向かうとみられる。10-Yearや5-YearもQ2平均を上回って上昇している。2025年を特徴づけた金利緩和の窓は曲線の両端で同時に閉じつつあり、今四半期に固定金利へ移行した借り手は正しく相場を読んだといえる。