[JLL] - The efficiency premium accelerates in real estate

主要指標

JLLの最新調査によると、最も効率的なビルは同一都市の最も非効率なビルに比べ年間運営コストが43〜75%低く、1平方フィートあたり1.58〜5.13米ドルの節約となる。この分析は7つのグローバル市場の4,437のオフィスを対象としている。ビル全体では、世界の最終エネルギー消費の約30%、世界のCO2排出の約37%を占める。以前のJLL調査では14市場4万6,600棟のうち約66%が性能不足とされた。

電力コストとインフレの乖離

2020年以降、多くの主要市場で電力価格は一般インフレを上回るペースで上昇した。調査対象の6つの電力市場では、2020〜2024年に商業用電力価格が現地インフレを11〜91%上回って上昇し、2016〜2019年（インフレ比14%下〜13%上）から急反転した。英国とオーストラリアで上昇が最も顕著で、JLLの顧客ポートフォリオデータでは両市場で電力コストが過去5年（2021〜2026年）に37〜45%上昇し、同期間のインフレ約26%を上回った。

政策とビル性能基準

追跡対象の75都市のうち41%が強制力のあるビル性能基準に言及しており、ビル性能開示はGRETIで最速で改善する分野の一つとなっている。米国は執行面で最も進んでおり、16の法域がビル性能基準を導入。ニューヨーク市ではLL97の罰金がすでに科されており、対象物件の約20%のみが2030〜2034年に発効する基準を下回っている。EUは改正建築物エネルギー性能指令で最低性能基準を導入し、2030年までに最も性能の低い非住宅ビルの16%、2033年までに26%の改修を求める。EU建築物の85%は2000年以前に建設され、そのうち75%が性能不足とされる。

準備ギャップと市場別の動き

2026 Future of Work調査（21か国2,200人超の経営層・CREリーダー）では、エネルギー効率は最も変革的なシナリオの4位と認識される一方、CRE部門は自らの準備度を8項目中7位と評価し、3段階のギャップが生じている。効率化の価値は市場によって異なり、パリは最も差が大きくシカゴが最も小さく、その差は約3.2倍。ロサンゼルスでは最良のオフィスの節約額が2019年の2.78ドル/平方フィートから2024年に4.06ドルへ46%上昇し、ニューヨーク市では2.27ドルから2.69ドルへ19%上昇した。

主要指標

本レポートは、建物のエネルギー効率化技術が設備・ソフトウェア・統合プラットフォームの各面で同時に加速していると指摘する。JLL Foundations のポートフォリオ企業 Aris は、暖房・冷房・給湯を一体化したハイドロニックシステムを開発し、住宅パイロットで従来型の暖房・エアコン・ガス給湯器と比べ最大70%の省エネを報告している。同じく Brightspace は占有センサーによるAI制御で、空港・商業施設・オフィスなど人流の多い商業空間で22〜30%のHVAC省エネを報告する。Hydronic Shell Technologies はHVACをプレハブのファサードパネルに統合し、大規模な工事を伴わずに既存建物へ改修を可能にするとしている（Closing the gap）。

導入効果

JLL 独自の Smart Building Platform は、需要・天候に応じた制御、知的照明、リアルタイムの炭素追跡などをポートフォリオ全体に適用する。あるロンドンのオフィスポートフォリオでは、導入から5カ月以内に電力使用を31%削減した。また自動故障検知により、保守を事後対応から予知型へ移行させるとしている（Closing the gap）。

運用改善による成果

効率化は必ずしも資本投資を必要とせず、既存システム内に最速かつ最安の改善余地があると強調される。LaSalle Investment Management は JLL の Sustainable Consulting チームと連携し、200超のオフィス・集合住宅で施設・保守エンジニア向けの四半期研修を実施している。あるオフィス物件はHVACの温度・スケジュール最適化のみでエネルギー原単位を27%削減し、資本投資なしで年間約10万ドルを節約した。また、オフィス・住宅複合物件は低/無コストの運用変更と照明改修を組み合わせ、14%の削減と年間約4万8,000ドルの節約を達成した（Closing the gap）。

トレンド変化と提言

市場の力・規制・サステナビリティ目標が同じ方向を指し、エネルギー管理に優れた建物がより良い建物であるとの見方が強まっている。政策立案者には性能基準の強化やユーティリティとの早期連携、オーナーには資本投資より運用改善の優先、テナントには効率優先の運用や太陽光・蓄電の活用などが提言されている。電力の可用性が経済成長の主要制約になりつつある時代において、エネルギー効率を中核インフラとして扱う組織が優位に立つとされる（Looking ahead）。