フィジカルAI（センサー・カメラ・機械学習を統合し、現実世界で知覚・判断・行動して物理作業を行うシステム）が製造現場から商業用不動産（CRE）へと移行しつつある。Forbesによると2025年には13,000体超のヒューマノイドが出荷され、Hyundai や Tesla などの自動車メーカーが初期投資を主導している。World Economic Forum の Future of Jobs 2025 調査では、58%の雇用主が2025〜2030年にロボティクスと自律システムが事業変革をもたらすと見込んでいる。市場全体は2035年までに約9,000億ドルに達すると予測されている（Barclays, 2026）。
PitchBook によれば、ロボティクス・フィジカルAI企業への世界の投資は2015年の6億7,000万ドルから昨年は過去最高の28億ドルへと拡大した。不動産開発は着工から稼働まで最大10年を要するため、今日の意思決定が約10年後の建物のロボット対応度を左右する。この対応度は設計仕様（廊下幅、床荷重、ロボット動線）、電力供給（電力容量、充電インフラ）、建物管理との運用統合に及ぶ。
ファシリティマネジメント（FM）は、清掃・警備・保守といった反復的・物理的・現場ベースの業務が多く、フィジカルAIが最初に実装される領域とされる。今後15年で3段階に展開する。短期（1〜5年）はテスト・タスク自動化とオーケストレーション、中期（5〜10年）はロボットフリート管理とサービスモデルの変化、長期（2040年以降）は自己改善型アセットである。サービス目的のロボットは2040年までに大きな技術成熟に達すると見込まれる（Table 1）。
短期段階では清掃・警備・保守ロボットのテストと単一タスク自動化が進む。最初に実証済みROIが確認されたのは清掃（janitorial）・造園ロボットで、技術の成熟度と作業の規模・スケーラビリティに起因する。JLL管理サイトの事例では、オフィスの床掃除ロボットが人手不足時に時間削減で成功、13万平方フィート超の芝地でロボット芝刈り機が運用コスト削減に成功した一方、自動車工場の床洗浄機は保守コストが削減効果に見合わない課題が残った（Table 2）。導入課題は技術面（自律性不足、データ不足、安全・安定性、バッテリー寿命）と展開面（サイバーセキュリティ、変更管理、空間・電力、サービス・保守不足）に大別される（Table 3）。
技術が成熟すればロボットフリートの商業展開が現実的となり、FMのサービスモデルが根本的に変化する。JLL Research Facilities Management 2025 Report によれば、調査対象組織の半数超が採用コストと人材不足に悩んでおり、AIと自動化が労働力不足への好ましい解決策とされる。フィジカルAIはFMチームの能力拡張（危険作業の自動化）と将来の労働力不足の橋渡しの2つの力で労働力を補完する。サービスモデルはファシリティマネジメントからフリート管理へ移行し、「フリートファシリテーター」という新たな役割が生まれる。また電力アップグレードやロボット修理・保守を担う新産業の登場も見込まれる。テック対応の建物は既にプレミアムを獲得しており、ロボティクス統合能力のないアセットは競争上の不利に直面すると位置づけられる。
JLL Future of Work Survey 2026によると、CREリーダーの28%がロボティクスを変革的（transformative）と見なしている一方で、18.5%は準備不足を感じている。この差はマーケットリーダーとラガード（遅れをとる企業）を分ける実行ギャップを示している（How to become 'robotics-ready'）。
産業・製造スペースを中心に、建物にはすでにスマート技術、IoTプラットフォーム、センサー、カメラといった第一波の技術が分散配置されている。2040年までに、ロボティクス、フィジカルAI、オーケストレーションがスマート運用を新たな次元へと引き上げ、建物を自らを監視できる資産へと根本的に変えるとされる。これにより運用コストの削減、資源の節約、建設時よりも効率的な建物運営が可能になると見込まれる（Long term: Self-improving assets）。自己改善型資産は、センサーやコンピュータービジョン、ドローン、LiDARによる遍在的センシング、自律移動ロボットによる清掃・造園・警備の自動運用、危険環境での点検・保守、ドローンやロボットアームを用いた建設・仕上げなどで構成される。
ファシリティマネジメントと建物がロボティクスとともに進化する中、CRE組織は開発サイクルの初日からフィジカルAIを計画することで運用効率の向上を図り、資産のライフタイムにわたって価値を高められる。入居者は自動化に対応したワークプレイス（ラボ、製造、オフィス）を期待し、こうした技術を備えた資産の需要が高まる。投資家はロボティクス対応インフラのための建物設計を優先する必要があり、統合能力のない資産は重大な競争上の不利に直面するとされる（Value creation for CRE assets through robotics）。
投資家には、ポートフォリオ内の入居産業のロボティクス採用可能性の検討、保有資産の電力・空間ニーズの適合性評価、ロボティクス対応設計仕様の資本・設計計画への組み込み、アンダーライティングと評価への反映が求められる。入居者には、ユースケース別の技術要件の把握、フィットアウト・電力・空間需要の計画、人的監視・フリート管理の計画、サービス契約とROIフレームワークの整備が求められる。両者ともロボットシステムが建物インフラに接続する際のネットワーク接続性とサイバーセキュリティのリスクへの対応が必要となる（Investors / Occupiers）。テック対応スペースがすでにプレミアムを得ている市場では、今日設計・改修される建物は自律システムに対応しなければ陳腐化リスクを負うとされる（How to become 'robotics-ready'）。
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