[CMHC] - 2025 Rental Market Report

主要指標

Canadaの主要CMAにおける専用賃貸アパートの平均空室率は3.1%へ上昇し、2024年の2.2%を上回った。この水準は過去10年平均を上回っている。全テナントが支払う2ベッドルーム家賃の平均は5.1%上昇した。一方、最も手頃な賃貸ユニット（第1四分位）の空室率は多くの市場で緩和したものの、依然として高需要が続いている（Highlights）。

前年比・地域差

2ベッドルーム家賃の伸びは地域で差が出た。Vancouver、Calgary、Edmontonでは伸びが大きく鈍化した一方、MontréalやHalifaxでは加速した。空室率上昇を背景に、家主は競争力維持のため新規賃貸の家賃を引き下げ、2ベッドルームの入替ユニット家賃はVancouver、Calgary、Toronto、Halifaxで下落した。ただし平均では新規賃借人は既存賃借人より高い家賃を支払っていた（Highlights）。入替家賃はEdmontonとOttawaでわずかに上昇、Montréalでは継続的に上昇した（Figure 1）。

都市別の動き

Vancouver CMAの空室率は30年以上ぶりの高水準に達し、パンデミック期のピークも上回った。専用賃貸の供給は5年平均を上回るペースで増加し、Cityof Vancouverに集中した。同時に家賃の伸びは鈍化し、同一サンプルでの家賃変化率は20年間で最低となり、州の上限3%を下回った（Vacancy Rate、Table 1.1.3、Table 1.1.5）。Victoria CMAの空室率は3.3%へ上昇し、1999年以来の最高水準となった。専用賃貸供給は2024年より緩やかなペースで増加し、同一サンプル家賃の伸びは加速した（Vacancy Rate、Table 1.1.5）。

トレンド変化

供給増加と需要鈍化により、過去数年の需給不均衡が緩和し、賃貸市場は軟化した。専用賃貸事業者は1か月分の家賃無料や引越し費用補助、契約ボーナスなどのインセンティブを提示した。TorontoとVancouverでは、所有市場の低迷を背景に所有者が賃貸市場へユニットを移し、賃貸コンドミニアムアパートからの競争が強まった。Metro Vancouverでは賃貸の入替率が全ユニットタイプで上昇した（Highlights、Turnover section）。

主要指標

全テナント対象の2ベッドルーム平均賃料（同一サンプル）は過去1年で5.1%上昇した。前年をやや下回るものの、住宅コストへの上昇圧力は続いた。平均賃料上昇の約40%はテナントの入れ替わり（turnover）に伴う再価格設定に起因した（Canada Table 6.1）。2025年は全主要CMAで専用賃貸住宅（purpose-built）の空室率が上昇し、全国平均は過去10年平均を上回った。コンドミニアム賃貸の空室率も上昇したが、専用賃貸を大きく下回る水準にとどまった（Canada Table 4.1）。

都市別の動き

Torontoの専用賃貸アパートメント空室率はパンデミック後初めて3%に達し、Vancouverは1988年以来最高となる3.7%に達した。CalgaryとEdmontonは主要市場で最も高い空室率が続いたが、Calgaryは大量の供給流入にもかかわらず前年と横ばいだった。Montréal、Ottawa、Halifaxは新規供給を背景に空室率が上昇したものの、直近の歴史的レンジ内にとどまった。賃料面ではTorontoの2ベッドルームがturnover増でやや上昇、MontréalとHalifaxは州のガイドライン引き上げにより上昇が加速、Calgaryは据え置き、VancouverとEdmontonは供給過剰の吸収のためインセンティブを用い上昇が鈍化した。

前年比・トレンド変化

2024年は高価格帯が空室率上昇を主導したのに対し、2025年は全価格帯で上昇し、過去10年で初めて最安値帯も空室率上昇を牽引した（Figure 2）。空室率とturnoverの上昇、新規供給を背景にテナントの移動が活発化し、filtering効果が生じた。turnover賃料の軟化により、今後は賃料引き上げ余地が縮小し、turnoverとnon-turnover賃料の差は縮まると見込まれる。移民政策の変更で人口増加が急減し、15〜34歳の若年層を中心とする賃貸需要が減退した。特にBritish ColumbiaとOntarioで若年人口の減少が大きかった（Figure 3）。

供給とアフォーダビリティ

2024年の記録的増加後も2025年に賃貸ストックは拡大を続け、特にCalgary、Edmonton、Montréalで完成件数が歴史的水準を上回った。Calgaryの専用賃貸供給は11%増と数十年で最速の伸びを記録した。Vancouver、Calgary、Torontoではrent-to-income比が前年より改善した一方、Ottawa、Montréal、Halifaxでは悪化した。賃貸滞納は各市場で減少した（Canada Table 5.0）。

主要指標

2025年のカナダ主要都市の集合賃貸市場では、供給拡大を背景に空室率が概ね上昇した。Calgary CMAでは分譲マンション賃貸の平均空室率が2.2%へ上昇し（Table 4.2.1）、集合賃貸ストックは11.0%増加した（Historical vacancy rate table）。Edmonton CMAの集合賃貸空室率は3.8%へ上昇。Regina CMAは2.7%で横ばいと10年平均を下回り、Saskatoon CMAは前年の2%から3.3%へ上昇した。

前年比・供給動向

Edmonton CMAでは賃貸完成戸数が歴史的平均を大きく上回り、若年層失業率の上昇や世帯形成の弱まりで需要増が鈍化したため、供給が需要を上回った（Vacancy rates rose）。Saskatoonでは集合賃貸供給が4%増と前年を上回るペースで拡大し、South・Southeastゾーンで空室率が大きく上昇した（Table 1.1.3）。Reginaのストックは2.2%増と2024年の高いペースより鈍化し、3ベッドルーム以上の大型住戸が増加分の過半を占めた（Table 1.1.3）。

家賃・回転率の動き

家賃上昇は多くの市場で鈍化した。Calgaryでは同一サンプル家賃が横ばいで推移し、既存物件のオーナーが新築との競争のため家賃を据え置いた（Table 1.1.5）。Edmontonでは同一サンプルの2ベッドルーム家賃の伸びが鈍化し、Fort Saskatchewanのみ供給制約により7.4%上昇した（Table 1.1.5）。回転率はEdmontonで28.8%へ上昇した一方、ReginaとSaskatoonでは低下した。Saskatoonでは回転住戸の家賃が非回転住戸より7%高く、移転を抑制した可能性がある（Canada Table 6.2）。

トレンド変化

分譲マンション賃貸は都市ごとに異なる動きを示した。Calgaryでは賃貸供給が2,647戸増える一方、賃貸に出される割合は35%へ低下し投資家参加の減少を示した（Table 4.3.1）。Edmontonでは賃貸に供される割合が37%へ上昇し約2,015戸が加わったが、空室率は1.7%で安定した（Table 4.3.1）。多くの市場で家賃上昇が賃金を上回り、負担感は依然として課題であった（Rent growth slowed各節）。

主要指標

2025年のカナダ主要都市圏の賃貸市場は全般的に緩和した。Winnipeg CMAでは専用賃貸住宅の供給が2.6%増加した一方、需要の伸びがそれを下回り、郊外を中心に空室率が上昇した。Greater Toronto Area（GTA）では専用賃貸アパートの空室率が3%に上昇。Hamilton CMAの空室率はコロナ禍以降で最高の3.6%となり、予測を上回った。Kitchener–Cambridge–Waterlooは空室率が数十年来の高水準で横ばいとなった。

供給と需要の変化

Winnipegの供給増加率は前年の半分未満にとどまり、Manitobaの人口は過去20年で最も遅いペースの増加となった。非永住者の減少、国際移民の鈍化、失業率の上昇が需要を抑制した。GTAでは2025年の専用賃貸供給の伸びが+0.4%と最小限にとどまったが、2025年第3四半期には記録的な数の賃貸アパートが建設中で、York Regionを中心に今後の供給増が見込まれる。Hamiltonでも2025年第3四半期に1,337戸が建設中であった。

都市別の動き

GTAでは、大学・カレッジのある地域で空室率が顕著に上昇し、Downsviewは2023年の0.7%から2025年に3.1%へ上昇した。一方、Old Torontoは出社義務化に伴う都心回帰で空室率が安定した。築3年以内の新築物件の空室率は約7%に達し、2022年以降完成物件の75%が優遇（多くは1〜2か月分の賃料無料）を提供した。Hamiltonではマクマスター大学などの学生需要が弱いZone5・6で空室率が上昇した。

トレンド変化

賃料上昇は競争激化で鈍化した。GTAでは2ベッドルームの入替時賃料（turnover rent）が2.5%下落し、入替率は記録的低水準の6.4%から8.5%へ上昇。現行入居者の賃料はほぼ横ばいだった。賃料鈍化と所得上昇により手頃感はわずかに改善したが、GTAで空室の1ベッドルームを借りるには税引後所得の42%が必要とされ、課題は残る。コンドミニアム賃貸の空室率は1%と専用賃貸を大きく下回った。

主要指標

2025年の各CMAで空室率が上昇・高止まりした。London CMAの目的別賃貸アパートの空室率は4%と過去15年で最高となった。Ottawaの空室率は3%で、St. Catharines – Niagaraは3.9%（前年並みで10年超ぶりの高水準）、Windsorは3.7%とオンタリオ州および全国平均を上回った。

需要要因と地域差

空室率上昇の共通要因として、国際移民（特に留学生）の減少、労働市場の軟化、関税関連の影響が挙げられた。Londonでは留学生需要が過去10年市場を支えてきたが、Western Universityのあるゾーン4（Northwest）やFanshawe Collegeのあるゾーン2（Northeast）で入学者急減により空室率が上昇した。Windsorでは連邦の留学生上限や一時的外国人労働者の許可未更新が影響し、10月の失業率は10.1%と全国の都市部で最高であった。St. Catharines – Niagaraではナイアガラフォールズ（ゾーン4-5）で就労許可保有者の減少により空室率が上昇した一方、St. Catharines – Core（ゾーン1）は8.4%の供給増にもかかわらず安定を保った。

供給動向

供給は各地で記録的に増加した。Londonの目的別賃貸アパート供給は2025年に2.1%増加し、1〜9月の竣工は2,585戸で2024年の記録を更新した。Ottawaでは賃貸コンドミニアム供給が10%増と従来型賃貸（4.7%）を上回り、新築コンドの転売市場の弱さから賃貸に転換された住戸が増えた。Windsorの賃貸ストックは3.6%増で、郊外のゾーン5・6が最も強い伸びを示した。

賃料とトレンド変化

多くのCMAで入居者入替（turnover）後の再価格設定により2ベッドルームの同一サンプル賃料は上昇したが、空室率が高いため入替時賃料（turnover rent）はおおむね横ばいか、Londonでは小幅低下した。OttawaのRent growthは3.4%と2024年の約5%から鈍化し、約3分の2が入替住戸によるものであった。空き住戸は入居中住戸より13%（2ベッド以上では17%）高く、この賃料ギャップが住み替えを抑制し、turnover率は歴史的低水準にとどまった。低家賃帯（第1四分位）の空室率は1%未満と逼迫が続き、手ごろな住戸の不足が課題として残った。

主要指標

2025年、ケベック州の主要賃貸市場では空室率の上昇による市場緩和が続いた。Gatineau圏では空室率が予想を上回って上昇し、特にHullとGatineauの調査区域で新築ユニットが集中した（Table 1.1.1）。新築ユニットの空室率は10%に達し、平均の3.8%の約3倍となった（Table 3.1.7）。Greater Montréalでは空室率が2年連続で上昇し2.9%に達し（Table 1.1.1）、Québec CMAでも空室率が予想を上回って大幅に上昇した。Halifaxでも2025年に空室率がやや上昇した（Table 1.1.1）。

賃料の動向

空室率上昇にもかかわらず、各地で賃料は上昇を続けた。Gatineauでは2ベッドルーム賃貸アパートの賃料上昇率が2024年から2025年にかけてほぼ倍増した（Table 1.1.5）。Montréalでは市場緩和にもかかわらず賃料上昇が加速し7.2%に達し（Table 1.1.5）、これは主にリース更新ユニットが牽引した（Canada Table 6.1）。Québecでは賃料上昇が過去最高の6.4%に達し、新規入居者への切替ユニットでは10%に上った（Table 1.1.5）。Halifaxでも2ベッドルームの同一サンプル賃料が6.7%上昇し、前年の3.8%を上回った。Tribunal administratif du logement（TAL）による過去最高の5.9%の賃料引き上げ勧告が更新リースに適用され、賃料上昇に寄与した。

需要・供給とトレンド変化

市場緩和は、新築賃貸ユニット供給の増加と、それに追いつかない需要の鈍化によるものである。各地で人口増加が鈍化し、非永住者、特に国際留学生や一時就労者の減少が需要を押し下げた。同時に失業率も上昇した。Montréalでは家主が家賃無料月などのインセンティブを提供する動きも見られた。

移動性とアフォーダビリティ

切替ユニットと非切替ユニットの賃料格差により入居者の移動性が低下した。Québecでは転居した賃借世帯の割合が13%と過去最低を記録した（Table 1.2.3）。Halifaxでは2ベッドルームの切替ユニットで29%のプレミアムが生じ、入居者が留まる強い動機となった。手頃な価格のユニットは依然として希少で、新規供給がこの層を対象としていないため、低所得世帯の住宅アクセスは困難なままである。

概要

本抽出テキストは、CMHCの「2025 Rental Market Report」に関するものだが、内容は主に脚注（Footnotes）、podcastや専門家インサイトの案内、経済チームの紹介、フィードバック関連の記述で構成されている。具体的な空室率、賃料水準、前年比などの統計数値は本抽出テキスト内には含まれていない。

用語・指標の定義

Footnotesによれば、rental supplyまたはstockはCMHCのRental Market Surveyの調査対象（survey universe counts）を指す。賃貸集合住宅は3戸以上の私的に開始された（privately initiated）物件を対象とする。同一サンプル計算（same-sample calculation）は両調査期間に共通する構造を含み、継続入居・空室・新規賃貸された住戸を含む。2-bedroom apartmentの平均市場賃料は、新規入居者が支払う賃料と定義される。またturnover rent水準の前年比変化率は、2024年と2025年の平均に基づいて算出される。手頃さ（affordability）の計算は、CMHC、カナダ政府、Statistics Canadaのデータに基づく。

その他の情報

CMHCは、Deputy Chief EconomistのTania Bourassa-Ochoaが出演するIn-House podcastでの解説や、2025 Rental Market Surveyのデータテーブルの提供を案内している。またChief EconomistおよびDeputy Chief Economistsが経済・住宅市場・手頃さのトレンド理解の向上を目指すチームを率いている旨が記されている。