カナダ主要CMAにおけるpurpose-built rental apartmentの平均空室率は3.1%へ上昇し、2024年の2.2%から上昇して10年平均を上回った（Highlights）。全テナントが支払う2ベッドルームの平均家賃は5.1%上昇した一方、新規入居者が支払うturnover家賃は空室増を受けて多くの都市で下落した（Highlights）。供給の歴史的な増加と、人口・経済成長の鈍化による需要の弱まりが、市場軟化の主因とされる（Supply gains and slowing demand shifted Canada’s rental market conditions）。
2ベッドルームturnover家賃は、2年間の強い上昇の後、多くの主要都市で下落した。例外はEdmontonとOttawaのわずかな伸びとMontréalの継続的な上昇である（Supply gains...、Figure 1）。都市別では、Vancouverが2024年の2,883ドルから2025年に2,696ドルへ、Toronto、Calgary、Halifaxも下落した一方、Montréalは1,407ドルから1,644ドルへ上昇した（Figure 1）。家賃の伸びはVancouver、Calgary、Edmontonで大きく鈍化し、MontréalとHalifaxで加速した（Highlights）。
Vancouver CMAの総合空室率は30年超ぶりの高水準に達し、事前予想を上回った。非永住者の流出を含むB.C.州の人口増加鈍化や、若年層の高失業率・賃金停滞が需要を弱めた（Vacancies reached highest level in over 30 years）。同CMAでは新規purpose-built rentalの供給が5年平均を上回るペースで増加し、同一サンプルの家賃変動率は20年ぶりの低水準となり、州の上限3%を下回った（Purpose-built rental supply continued to grow、Rent growth slowed as rental market softened）。Victoria CMAの空室率は3.3%と1999年以来の高水準に上昇し、家賃はturnoverの増加により加速した（Vacancy rate reached its highest level since 1999、Rent growth accelerated, worsening affordability）。
市場軟化を背景に、Metro Vancouverでは全ユニットタイプで賃貸の回転率が2024年に続き上昇した（Higher turnover across Metro Vancouver）。運営者は1〜2か月分の家賃無料などのインセンティブを提供し、TorontoとVancouverでは分譲マンションの賃貸転用による競争が強まった（Rent growth slowed...、Highlights）。一方で、低所得層向けの手頃な賃貸ユニットの空室率は約1%〜2%にとどまり、依然として需要が高い（Rent growth slowed as rental market softened）。
全テナントの2ベッドルーム平均家賃は、同一サンプルベースで過去1年間に5.1%上昇した。これは前年をわずかに下回ったが、住宅コストへの着実な上昇圧力を示している。平均2ベッドルーム家賃の増加の約40%は、退去に伴い空室が高値で再設定されたテナント回転によるものだった（Canada Table 6.1）。2025年には目的別賃貸住宅の空室率が主要CMA全体で上昇し、全国平均は過去10年平均を上回った。コンドミニアム賃貸の空室率も上昇したが、目的別賃貸を大きく下回る水準にとどまった（Canada Table 4.1）。
トロントの目的別アパート空室率はパンデミック以来初めて3%に達し、バンクーバーは1988年以来最高の3.7%となった。カルガリーとエドモントンは主要市場の中で最も高い空室率が続いたが、カルガリーは大量の供給流入にもかかわらず前年から横ばいだった。モントリオール、オタワ、ハリファックスでは新規供給により空室率が上昇したものの、直近の歴史的範囲内にとどまった。家賃面では、トロントは回転増加で2ベッドルーム家賃がやや上昇、モントリオールとハリファックスは州の高いガイドラインを背景に伸びが加速した一方、バンクーバーとエドモントンは供給過剰で伸びが鈍化した。
2024年には高価格帯が空室率上昇を牽引したが、今年は全価格帯で上昇し、過去10年で初めて最安価格帯（Q1）も空室率上昇を押し上げた（Figure 2）。テナントの移動頻度が高まりフィルタリング効果が生じ、従来最低水準だったトロントとバンクーバーでも回転率が上昇した（Canada Table 1.0）。移民政策変更による人口増加の鈍化と、15〜34歳の若年層の減少が賃貸需要を減退させ、特にブリティッシュコロンビアとオンタリオで影響が大きかった（Figure 3）。供給面ではカルガリー、エドモントン、モントリオールを中心に完成戸数が歴史的トレンドを上回り、バンクーバーはコンドミニアム完成戸数が過去2番目の高水準を記録した。最も高価な市場では手頃感が安定化の兆しを見せ、バンクーバー、カルガリー、トロントで家賃対所得比率が改善した一方、オタワ、モントリオール、ハリファックスでは悪化した。
カルガリーの目的別賃貸の平均空室率は2025年に5%で前年から横ばいとなり、需給の均衡を示した。目的別賃貸供給は11%増と数十年で最速の伸びを記録し、高価格帯の新規供給に集中した。最も高い空室率（6.7%）は最高家賃四分位で見られた（Table 1.4）。
2025年のアルバータ州・サスカチュワン州の主要CMAでは、供給拡大を背景に賃貸市場が概ね軟化した。Calgary CMAの専用賃貸空室率は5.0%（Historical vacancy rate table）、Edmonton CMAは3.8%（Vacancy rates rose as supply growth outpaced demand）。一方、Reginaは2.7%で横ばい（Vacancy Rate Stabilized）、Saskatoonは前年2%から3.3%へ上昇した（Vacancy rose as new supply outpaced demand）。
Calgaryでは専用賃貸供給が前年比11.0%増と、表に示される2014年以降で最大の伸びとなり、空室率も前年4.8%から5.0%へ上昇した（Historical vacancy rate table）。Edmontonでは賃貸完工が歴史的平均を上回る一方、若年失業率の上昇や世帯形成の弱まりで需要の伸びが鈍化した（Vacancy rates rose as supply growth outpaced demand）。Reginaの供給は2.2%増と2024年の高水準より鈍化し、増加分の半分超が3ベッドルーム以上の大型ユニットだった（Construction grew moderately）。Saskatoonの供給は4%増と前年より加速し、その約半分が2ベッドルームだった（Construction and vacancy rates increased in key zones）。
各都市で家賃上昇は減速した。Calgaryでは同一サンプル家賃が横ばいで、家賃対所得比の低下により手ごろさがわずかに改善した（Rent growth stabilized、Figure 5）。EdmontonではFort Saskatchewanが供給不足で7.4%上昇した一方、他ゾーンは抑制された（Average rent growth slowed）。Regina・Saskatoonでは家賃上昇が鈍化したものの、いずれも10年平均を上回り、賃金上昇を上回るため手ごろさの懸念が残った（Rent growth slowed but affordability remained strained、Rent growth slowed but affordability remained a challenge）。
入居回転率は都市で明暗が分かれた。Edmontonは新規完工の多い地区を中心に回転率が28.8%へ上昇した（Turnover increased as renters sought new choices）。一方、Reginaでは回転ユニットの家賃が非回転比で3.6%高く、Saskatoonでは7%高かったことが移動の抑制につながり、いずれも回転率が低下した（Turnover rates declined、Turnover rates declined as fewer renters moved）。分譲賃貸ではCalgaryの空室率が2.2%へ上昇し貸出比率が35%へ低下した一方（Condominium apartment rentals faced higher vacancies）、Edmontonでは賃貸供給比率が37%へ上昇し約2,015戸が追加された（Rental condominium apartments played a larger role）。
2025年、カナダ各都市圏の賃貸市場は供給増と需要鈍化により軟化した。Winnipeg CMAでは専用賃貸供給が2.6%増加したが、これは前年ペースの半分以下であった（Vacancy increased as supply growth outpaced weaker demand）。Greater Toronto Area（GTA）の専用賃貸アパート空室率は3%に上昇し（Toronto's rental market continued easing in 2025）、Hamilton CMAの空室率はコロナ禍以降で最高の3.6%に上昇した（Vacancy rate increased）。Kitchener–Cambridge–Waterlooの空室率は数十年来の高水準で横ばいだった（The vacancy rate was stable）。
WinnipegではManitobaの人口が過去20年で最も遅いペースで増加し、非永住者の減少、国際移民の鈍化、失業率の上昇が賃貸需要を抑制した（Vacancy increased as supply growth outpaced weaker demand）。GTAでは大学等が立地する地域で空室率が顕著に上昇し、York University等を擁するDownsviewは2023年の0.7%から2025年に3.1%へ上昇した。一方、Old Torontoはオフィス回帰の動きなどで空室率が安定した（Lower international student enrolment weighed on rental demand）。Hamiltonでは、McMaster大学やMohawk Collegeの学生が借りるZone 5・6で空室率が高かった（Vacancy rate increased）。Kitchener–Cambridge–WaterlooではWaterloo大学等が立地するZone 4で空室率が上昇した（The vacancy rate was stable）。
GTAでは競争激化を受け多くのオペレーターが賃料を引き下げ、2ベッドルームのターンオーバー賃料は2.5%下落した。これによりテナントの移動率が過去最低の6.4%から2025年に8.5%へ上昇した。一方、既存入居者の賃料はほぼ横ばいだった（Lower turnover rents increased tenant mobility from record lows）。過去3年間に建設された新築物件の空室率は約7%と高く、2022年以降完成の建物の75%が最低1つの優遇策（1〜2か月分の賃料無料が最多）を提供した（The newest structures maintained a vacancy rate well above the GTA average）。Winnipegでも賃料上昇は鈍化し、既存入居者向けの賃料上昇は州のガイドライン1.7%を下回った（Competition limited rent growth）。
GTAの専用賃貸供給は2024年の顕著な伸びの後、2025年は+0.4%とわずかな拡大にとどまったが、2025年第3四半期には過去最高水準の建設中戸数を記録し、York Regionを中心にさらなる供給増が見込まれる（Rental supply to grow further, especially in the suburbs）。手ごろさの面では、GTAで平均的な稼得者が空室の1ベッドルームを借りるのに税引後所得の42%が必要な状況が続いた（Affordability still a challenge）。分譲賃貸アパートの空室率は依然低水準で、投資家保有比率は歴史的高水準を維持した（The vacancy rate for rental condominium apartments increased but stayed low despite supply growth）。
2025年の主要CMAの民間賃貸アパート空室率は各地で高水準となった。London CMAは4%と過去15年で最高（Highest vacancy rate since 2010）、Ottawa圏は3%へ小幅上昇（Vacancy rate rose slightly in 2025）、St. Catharines – Niagara CMAは3.9%で前年並みかつ10年以上ぶりの高水準（Vacancy rate steady in 2025）、Windsor CMAは3.7%で高止まりした（Vacancy rate stayed high）。Windsorはオンタリオ州および全国平均を上回った。
Londonの民間賃貸アパート供給は2025年に2.1%増加し、1〜9月に2,585戸が竣工して2024年の記録を更新した（Rental completions posted another record high in 2025）。Ottawaでは通常賃貸が4.7%増、賃貸コンドミニアムは10%増と供給が拡大した（Rental condominium apartment market remained tight）。St. Catharines – Niagaraの供給は1.8%増（Table 1.1.3）、Windsorは3.6%増加した（Supply grew in suburban communities）。
Londonでは国際留学生需要の減少により、Western University周辺のZone 4（北西）やFanshawe CollegeのあるZone 2（北東）で空室率が高止まりした（Highest vacancy rate since 2010、Table 1.1.1）。Ottawaでは2015年以降建設の住戸で空室率が6.7%と平均（3%）の2倍以上に達し（Figure 8）、Sandy Hill/Lowertownなど大学近隣で空き住戸が増えた（Vacancy rate rose slightly in 2025）。WindsorはTemporary Foreign Workerと留学生の減少、関税による製造業への影響で需要が弱まり、10月の失業率は10.1%と全国主要都市で最高だった（Tariff headwinds）。
多くの都市でturnover rent（退去後の新規契約家賃）はほぼ横ばいとなった（各都市 Canada Table 6.0）。Ottawaでは家賃上昇率が3.4%へ鈍化し（Rent growth slowed）、上昇分の約3分の2がテナント入れ替え住戸に起因した。空室住戸は入居中住戸より13%高く、2ベッドルーム以上では17%の差があり、この家賃格差が住み替えを抑制し、turnover率を歴史的低水準に保った。市場が緩和する一方でaffordabilityの低下は続き、低家賃住戸の空室率は依然1%未満と逼迫している（Despite market easing, affordability continued to decline、Table 1.4）。
2025年、複数のカナダ都市圏で賃貸市場の緩和が続いた。Gatineau圏では空室率が予想を上回って上昇し、特にHullとGatineauの調査区で新築ユニットが集中したことにより顕著だった（Rental market easing continued in 2025、Table 1.1.1）。Greater Montréalの空室率は2年連続で上昇し2.9%に達した（Rental market continued to ease in Greater Montréal、Table 1.1.1）。Québec CMAでも空室率が予想を上回って上昇し、長期にわたる歴史的低水準からの緩和を示した（Rental market conditions softened in 2025）。
空室率上昇は新築ユニットが牽引した。Gatineau圏の新築ユニットの空室率は10%で、平均3.8%の約3倍だった（New units posted record-high vacancy rates、Table 3.1.7）。Québec CMAでも新築ユニットの空室率は約6%と、中央値未満家賃ユニットの1%を大きく上回った（Rental market conditions softened in 2025、Table 3.1.7）。手頃な価格帯のユニットは依然として乏しい状況が続いた。
市場緩和にもかかわらず家賃は上昇を続けた。Gatineauでは2ベッドルームの家賃上昇率が2024年から2025年にかけてほぼ倍増した（Rents continued to rise due to newly built units、Table 1.1.5）。Montréalの家賃上昇率は7.2%に加速し、主に更新契約のユニットが押し上げた（Average rents rose despite market easing、Table 1.1.5）。Québecでは過去最高の6.4%、住み替えユニットでは10%に達した（Rent growth reached a record high、Table 1.1.5）。Tribunal administratif du logement（TAL）が勧告した過去最高の5.9%の引き上げが各都市で家賃上昇に寄与した。
需要鈍化が市場緩和の一因となった。非永住者、特に留学生の減少がMontréalやQuébecで需要を弱めた。家賃差が大きいためテナントの流動性は低下し、Québecでは新規入居した賃貸世帯の割合が13%と歴史的低水準となった（Rent growth reached a record high、Table 1.2.3）。Halifaxでも移民抑制と供給増により市場が緩和し、2ベッドルームの同一標本家賃上昇率は前年3.8%から6.7%へ加速した（Rent growth accelerated despite softer market conditions）。今後は建設中の物件の完成により供給がさらに増え、空室率が一段と上昇すると見込まれている。
提供された抽出テキストには、2025 Rental Market Reportの本文にあたる具体的な市場統計（空室率、賃料水準、前年比など）は含まれていない。テキストは主に脚注（Footnotes）、専門家インサイトの案内、Chief Economistらの紹介、ニュースレター登録・フィードバック用のフォーム項目で構成されている。そのため、主要指標や地域差、都市別の動き、トレンド変化を数値で示すことはできない。
脚注によれば、賃貸供給・ストックはCMHCのRental Market Surveyにおける調査対象数を指す。対象は3戸以上の民間賃貸アパートである。同一サンプル計算は両調査期間に共通する構造物を含み、継続入居・空室・新規賃貸の各ユニットを対象とする。平均市場賃料は、新規入居者が2ベッドルームのアパートを借りる際に支払う平均的な市場賃料と定義される。ターンオーバー賃料の前年比変化は、2024年と2025年の平均に基づいて算出される（Footnotes）。
CMHCは、Deputy Chief EconomistのTania Bourassa-Ochoa氏が参加するIn-Houseポッドキャストで2025年の変化を解説しているほか、2025 Rental Market Surveyの全データテーブルを公開している。アフォーダビリティ計算は、CMHC、カナダ政府、Statistics Canadaのデータに基づいて行われる（Footnotes）。
以上のとおり、抽出テキストからは市場の定量的な要約を作成する根拠が得られない。数値を伴う主要指標やトレンドの記述は、本文データを含む別のセクションが必要である。
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