[CMHC] - 2025 Rental Market Report

主要指標

カナダ最大級のCMAにおけるパーパスビルト賃貸アパートの平均空室率は、2025年に3.1%へ上昇し、前年の2.2%から拡大した。この水準は過去10年平均を上回っている（Highlights）。全テナントが支払う2ベッドルームの平均家賃は5.1%上昇した。一方で、空室率上昇を受けて家主が新規リースの家賃を引き下げたため、新規入居者が支払う家賃は低下した（Highlights）。

前年比・地域差

2ベッドルームの平均家賃の伸びはVancouver、Calgary、Edmontonで大幅に鈍化した一方、MontréalとHalifaxでは加速した。新規入居者向けの2ベッドルーム回転家賃はVancouver、Calgary、Toronto、Halifaxで低下したが、平均すると新規入居者は既存入居者より高い家賃を支払っていた（Highlights）。2ベッドルームの月間回転家賃（10月時点）では、Vancouverが2024年の2,883ドルから2025年に2,696ドルへ低下、Torontoも2,612ドルから2,547ドルへ低下した。他方、Montréalは1,407ドルから1,644ドルへ、Ottawaは2,118ドルから2,155ドルへ上昇した（Figure 1）。

都市別の動き

Vancouver CMAの全体空室率は30年超ぶりの高水準に達し、パンデミック時のピークをも上回った。連邦の非永住者向け政策変更や若年層の高失業率、州人口増加率の急減が需要を軟化させた（Vacancies reached highest level in over 30 years）。パーパスビルト賃貸供給は5年平均を上回るペースで増加を続け、City of Vancouverに集中した（Purpose-built rental supply continued to grow）。Victoria CMAの空室率は3.3%と1999年以来の最高水準に上昇し、都心部とSaanichで供給増により顕著に上昇した（Vacancy rate reached its highest level since 1999）。

トレンド変化

供給増と需要鈍化により、過去数年の需給逼迫は緩和し、多くの主要市場で家賃が安定した。運営者は1〜2か月の家賃無料などのインセンティブを提供した（Supply gains and slowing demand shifted Canada’s rental market）。Metro Vancouverでは市場軟化を背景に全ユニットタイプで回転率が上昇した（Higher turnover across Metro Vancouver）。ただし低所得世帯が入居可能な手頃な賃貸ユニットの空室は約1〜2%にとどまり、依然として手頃な住宅の必要性が示された（Rent growth slowed as rental market softened）。

主要指標

全テナントの2ベッドルーム平均家賃（同一サンプル）は過去1年で5.1%上昇し、住宅コストへの上昇圧力が続いた。上昇分の約40%は入居者の入れ替え（ターンオーバー）に伴う再値付けによるものであった（Canada Table 6.1）。2025年には主要CMA全体で目的建設型賃貸（purpose-built rentals）の空室率が上昇し、全国率は過去10年平均を上回った。コンドミニアム賃貸の空室も増加したが、オーナーが家賃で柔軟に対応したため目的建設型を大きく下回った（Canada Table 4.1）。

前年比・地域差

家賃上昇率は前年をわずかに下回った。空室増加は新規完成物件の多い地域や高等教育機関周辺で顕著で、留学生需要の減少が影響した。トロントとバンクーバーでは家賃ガイドラインが在居テナントの上昇を抑え、ターンオーバーがインフレの主因となった。モントリオールとハリファックスでは州のガイドライン上昇を背景に家賃上昇が加速し、カルガリーはテナント維持のため2ベッドルーム家賃を据え置いた。

都市別の動き

トロントの目的建設型空室率はパンデミック以降初めて3%に達し、バンクーバーは1988年以来最高の3.7%となった。カルガリーとエドモントンは主要市場で最も高い空室率が続いたが、カルガリーは大量供給にもかかわらず前年から横ばいであった。バンクーバーはコンドミニアム完成件数が過去2番目の高水準となり、賃貸プールへの供給を押し上げた。

トレンド変化

ターンオーバー家賃が軟化を続ければ、家主が新規テナント入居時に家賃を上げる余地は縮小し、全体の家賃上昇は抑制される見込みである。2024年は高価格帯が空室上昇を主導したが、2025年は全価格帯で上昇し、10年で初めて最安価帯（Q1）も空室率上昇に寄与した（Figure 2）。賃貸滞納は各市場で減少し、改善の兆しが見られる（Canada Table 5.0）。ただし平均家賃の上昇と所得増加の鈍化により、手ごろさは依然として低い水準にとどまった。

主要指標

2025年のカナダ西部主要都市の賃貸市場では、専用賃貸アパートの空室率に差が見られた。Calgaryは空室率5.0%（Historical vacancy rate table）、Edmonton CMAは3.8%（Vacancy rates rose as supply growth outpaced demand）、Regina CMAは2.7%で横ばい（Vacancy Rate Stabilized）、Saskatoon CMAは前年の2%から3.3%へ上昇した（Vacancy rose as new supply outpaced demand）。ReginaとSaskatoonの空室率はいずれも10年平均を下回った。

供給と需要の動向

Calgaryでは専用賃貸ユニバースが11.0%成長し（Historical vacancy rate table）、供給増が続いた。Edmonton CMAでは賃貸完成戸数が歴史的平均を上回る一方、若年失業率上昇と世帯形成の弱まりで需要が鈍化し、供給が需要を上回った。Reginaの専用賃貸ストックは2.2%増と2024年の高いペースより減速し、増加の半分超を3ベッドルーム以上の大型ユニットが占めた（Construction grew moderately）。Saskatoonでは専用賃貸供給が4%増と前年より加速し、約半分が2ベッドルームで、南部・南東部に集中した（Construction and vacancy rates increased in key zones）。

家賃とアフォーダビリティ

Calgaryではsame-sampleの平均家賃が横ばいで、新築が平均家賃を押し上げた（Rent growth stabilized）。EdmontonのFort Saskatchewanでは供給制約で家賃が7.4%上昇した（Average rent growth slowed）。Regina・Saskatoonでは家賃上昇が鈍化したものの10年平均を上回り、家賃上昇が賃金を上回り、アフォーダビリティ懸念が残った。Calgaryではrent-to-income ratioが低下し、アフォーダビリティがやや改善した（Rent growth stabilized、Figure 5）。

トレンド変化

ターンオーバー率は都市で対照的に動いた。Edmontonは新規完成が多い地区を中心に28.8%へ上昇した一方（Turnover increased）、Regina（turnover家賃が非turnoverより3.6%高い）とSaskatoon（同7%高い）では移動を控える動きから低下した（Turnover rates declined）。分譲アパートの賃貸では、Calgaryで空室率が2.2%へ上昇し賃貸提供比率が35%へ低下、Edmontonでは賃貸提供比率が37%へ上昇し空室率1.7%で安定、Regina・Saskatoonでは供給制約から需給が引き締まった（各都市 condominium apartment セクション）。

主要指標

2025年の複数都市の賃貸市場は総じて緩和傾向を示した。Winnipeg CMAではpurpose-built rental供給が2.6%成長した一方、需要の伸びがそれを下回り空室率が上昇した。Greater Toronto Area（GTA）では空室率が3%に上昇。Hamilton CMAの空室率はコロナ禍以降で最高の3.6%となり、予測を上回った。Kitchener – Cambridge – Waterlooの空室率は多年来の高水準で横ばいだった。

前年比・地域差

Winnipegでは郊外地区で空室率が上昇し、St. JamesやWest Kildonanで賃貸ストックの大幅拡大が背景となった。GTAでは大学のある地域で空室率が顕著に高まり、Downsviewは0.7%（2023年）から3.1%（2025年）へ、MississaugaやBramptonの一部では4%超に上昇した。一方Old Torontoはリターン・トゥ・オフィスの動きで安定を維持した。Hamiltonでは学生需要の弱さがZone 5・6で顕著となった。

都市別の動き

GTAでは過去3年間に建設された新築物件の空室率が約7%と平均を大きく上回り、2022年以降に完成した建物の75%が1～2か月分の家賃無料などのインセンティブを提供した。2-bedroomのturnover rentは2.5%下落し、turnover率は過去最低の6.4%から8.5%へ上昇した。GTAのpurpose-built rental供給は2025年に+0.4%とわずかな増加にとどまったが、Q3時点で建設中の物件は記録的水準となった。Hamiltonでは供給がほぼ横ばいながらQ3に1,337戸が建設中で、供給増の多くはcondominium segmentから生じた。KWでは供給が2.8%増加したが高価格帯に偏り、最安価格帯の空室率は1%未満だった。

トレンド変化

競争激化により家賃上昇は鈍化した。Winnipegでは賃金の年平均上昇が家賃上昇を上回り、affordabilityの圧力が一部緩和した。GTAではturnover rent低下と所得増でaffordabilityがわずかに改善したものの、平均的な稼得者は空室の1-bedroomを借りるのに手取り所得の42%を要した。全般に、新築・インセンティブ付き物件の増加でテナントの選択肢が広がり、turnoverが各セグメントで上昇するなど借り手に有利な状況が広がった。

主要指標

2025年の複数CMAで賃貸市場の空室率が上昇・高止まりした。London CMAの専用賃貸アパート空室率は4%と15年ぶりの高水準に達した（Highest vacancy rate since 2010）。Ottawa圏の空室率は3%へ上昇し（Vacancy rate rose slightly in 2025）、St. Catharines–Niagara CMAは3.9%で前年並みの10年超の高水準（Vacancy rate steady in 2025）、Windsor CMAは3.7%でオンタリオ州および全国平均を上回った（Vacancy rate stayed high）。

前年比・供給動向

Ottawaでは新築物件の空室率が高く、2015年以降に建設された住戸の空室率は6.7%と、Ottawaの平均（3%）の2倍超に達した。この値は2023年10月の2.1%、2024年10月の5%から上昇している（Figure 8）。London CMAの専用賃貸供給は2025年に2.1%増加し、1月から9月に2,585戸が完成して2024年の記録を上回った（Rental completions posted another record high in 2025）。Windsor圏の賃貸ストックは2025年に3.6%増加した（Supply grew in suburban communities）。Ottawaでは賃貸コンドミニアムアパートの供給が10%増と、従来型賃貸（4.7%）を上回った（Rental condominium apartment market remained tight）。

家賃の動き

Ottawaの家賃上昇率は3.4%と、2024年の約5%増から鈍化した。上昇分の約3分の2はテナント入れ替え（turnover）による住戸から生じている（Rent growth slowed）。空室住戸は入居中住戸より13%高く、2ベッドルーム以上ではその差が17%となった。London、St. Catharines–Niagara、Windsorの各CMAでは、市場軟化を背景にターンオーバー賃料がおおむね横ばいだった（Turnover rents fell、Turnover rents were largely unchanged、Turnover rents unchanged）。

トレンド変化

需要減退の背景には、国際移民（特に留学生）の減少、就労許可の非更新、関税影響による製造・運輸部門の労働市場の弱さがある。Windsorの2025年10月の失業率は10.1%と全国主要都市で最高だった（Tariff headwinds）。市場が軟化する一方、低家賃の手頃な住戸は依然として不足し、最も安い賃料層（第1四分位）の空室率は1%未満で安定している。家賃上昇と賃金上昇の乖離が拡大し、手頃さの低下と歴史的低水準のターンオーバー率をもたらした（Despite market easing, affordability continued to decline）。

主要指標

2025年、ケベック州およびカナダ大西洋岸の複数のCMAで賃貸市場の緩和が続いた。Greater Montréalの空室率は2年連続で上昇し2.9%に達した（Table 1.1.1）。Québec CMAでも空室率が予測を上回って大きく上昇し、Gatineauエリアでも上昇が続いた。Halifaxの専用賃貸アパートの空室率もわずかに上昇した（Table 1.1.1）。

賃料と前年比

空室率の上昇にもかかわらず、賃料上昇は各地で加速した。Montréalの賃料上昇率は7.2%に達し（Table 1.1.5）、Québecでは過去最高の6.4%（Table 1.1.5）、新規入居ユニットでは10%に達した。Gatineauでは2ベッドルームの賃料上昇率が2024年から2025年にかけてほぼ倍増した（Table 1.1.5）。Halifaxでは2ベッドルームの同一サンプル平均賃料が6.7%上昇し、前年の3.8%を上回った。Tribunal administratif du logement（TAL）が推奨した過去最高の5.9%の賃料引き上げが、更新契約に適用され上昇を後押しした。

都市別の動き

Gatineauでは新築物件の空室率が10%と平均3.8%の約3倍に達した（Table 3.1.7）。Montréalでは需要鈍化を背景に一部の家主が家賃無料月などのインセンティブを提供した。Québec CMAでは新築物件の空室率が約6%に達したのに対し、中央値以下の家賃の物件は1%であった（Table 3.1.7）。転居した賃借世帯はわずか13%（Table 1.2.3）と過去最低であった。Halifaxでは、入居者交代ユニットの2ベッドルーム賃料が新規入居時に23%高く再設定された一方、既存入居者は4%であった（Canada table 6.1）。

トレンド変化

各市場で共通する要因は、記録的な着工数に伴う新築供給の増加と、留学生を含む非永住者の減少による需要鈍化である。手頃な価格帯の物件は依然として不足しており、賃料格差が入居者の転居意欲を抑制した。Halifaxでは2ベッドルームの交代ユニットに29%のプレミアムがあり、入居者の流動性を低下させた（Table 1.1.6）。今後は建設中の大量の物件が供給され、空室率をさらに押し上げると予想されている。

概要

本要約は「2025 Rental Market Report」から抽出されたテキストのみを根拠とする。抽出範囲は主に脚注（Footnotes）と、ポッドキャストやデータテーブルの案内、経済専門家チームの紹介、フィードバック関連の告知セクションで構成されており、空室率・平均家賃・前年比といった具体的な数値指標は含まれていない。そのため、主要指標の数値要約は提示できない。

定義・方法論（Footnotes）

Footnotes によれば、賃貸供給（rental supply）またはストック（stock）は CMHC の Rental Market Survey における調査対象母集団のカウントを指す。対象は3戸以上を有する民間主導の賃貸アパートである。同一サンプル（same-sample）計算は、両調査期間に共通する建物を含む計算方式で、継続入居・空室・新規賃貸の各ユニットを対象とする。平均家賃（average market rate）は、新規入居者が2ベッドルームのアパートを借りる際に支払う市場相場と定義される。また、turnover rent の水準に関する前年比変化は、2024年と2025年の平均に基づいて算出される。手ごろさ（affordability）に関する計算は、CMHC、カナダ政府、Statistics Canada のデータに基づく。

トレンド変化

抽出テキストにはトレンドを示す数値・時系列データが含まれていないため、市場動向の定量的な変化については本抽出範囲からは判断できない。案内セクションでは、Deputy Chief Economist の Tania Bourassa-Ochoa が2025年の変化を解説するポッドキャストや、2025 Rental Market Survey のデータテーブルの参照が案内されている。