本レポートはカナダの住宅市場、特にブリティッシュコロンビア（B.C.）州の見通しを示す。再販市場は回復の兆しを見せるものの長期平均を下回り、住宅着工は2026年に減速を続け、2027〜2028年にはより顕著な減少が予想される。高い空室率と緩やかな賃料上昇が続き、賃貸市場の手頃感は改善が続く。分譲プレセール活動の低調が今後3年間の新規コンド建設を抑制する（Regional overview）。
B.C.経済は限定的な成長にとどまった2025年を経て2026年に改善が見込まれる。雇用環境は改善し失業率は低下傾向となるが、公共部門の雇用鈍化により歴史的に高い水準が続く。賃金上昇は労働市場の引き締まりに伴い加速する見込み。過去10年で専門・技術サービス部門が最も成長した分野で、今後さらに大きな役割を果たすと見られる。国際移民は2025年に続き2026年も減少し、非永住者流入の鈍化が賃貸・投資需要に影響する（British Columbia's labour market... / Figure 1）。
B.C.の新築着工は2025年のアパート部門の好調の反動で2026年に減少に転じる。VancouverとVictoriaでの分譲プレセール急減により多くの計画が停滞し、2026年にはさらに延期・中止が増え、その影響は2027〜2028年に及ぶ。賃貸建設も高い空室率と緩やかな賃料上昇を受け2026年後半から鈍化する。一戸建て等の地上型住宅は2026年に比較的安定し、2027〜2028年に若干の成長が見込まれる（Slower rental demand...）。
VancouverとVictoriaの再販市場は歴史的に低調だった2025年を経て2026年に回復を見せるが、歴史的平均を下回る見通し。労働市場の改善と低金利が再販を支え、2027年の利上げ観測が待機買い手を早期参入させる可能性がある。再販価格は2026年に緩やかに上昇するが、2027年に予想される金利上昇が借入余力の増加を制限し、価格上昇を抑える。所有と賃貸のコスト差が縮小し、一部の賃借人が持ち家取得へ移行する動機が高まる（Resales are expected to increase... / Average prices supported by... / Figure 2 / Figure 3）。
バンクーバーCMAの賃貸空室率は2023年の0.9%、2024年の1.6%から2025年には3.7%へ急上昇し、30年超で最高水準に達した。2026年の予測は4.1%（Low）とさらに上昇する見込み。MLS®平均価格は2025年に1,183,970ドルと前年（1,234,969ドル）から低下し、2ベッドルーム平均賃料は2,363ドルとなった。ビクトリアCMAでも空室率が2023年1.6%、2024年2.6%、2025年3.3%と上昇している。
バンクーバーCMAのMLS®販売は2025年に30,818件と、前年（36,099件）から減少し20年超で最も遅い水準となった。全国的には地域差が大きく、オンタリオとブリティッシュ・コロンビアの建設・販売は10年平均を下回る一方、プレーリーとケベックは歴史的平均を上回る見込み。オンタリオは2026年に価格下落が予想される唯一の地域とされる。
バンクーバーでは、2026年に販売活動が緩やかに回復するものの、予測期間を通じて10年平均を下回る見通し。回復は都心近くの地域に集中し、フレーザー川以南の新築コンドミニアムはさらなる価格調整が必要とされる。ビクトリアCMAは2026年に低金利と2027年の利上げ前の駆け込み需要で緩やかに回復するが、2027〜2028年には人口成長の鈍化と労働市場の課題で需要が減退する見込み。
国際移民の鈍化と若年層の失業が賃貸需要を抑制し、高空室率が続く見通し。過去4年間に着工された賃貸ユニットが市場に流入することで賃料成長は鈍化し、手ごろさ（affordability）は今後3年間改善が続くとされる。住宅着工は建設コスト高と需要の弱さで2028年まで減少する見込みで、コンドミニアム着工が特に弱い。リスク要因として、労働市場が改善しない場合の再販市場の長期低迷、木材・エネルギーなどBC特有の輸出への貿易措置、想定より早い金利上昇が挙げられている。
カナダ経済は2026年に実質GDPが0.7%成長にとどまる見通しで、景気後退を除けば近年で最も弱い年の一つとなる。Forecast Summaryによれば、住宅着工総数は2025年の259,000戸から2026年（ベースライン）247,000戸へ減少、MLS®販売件数は470,000件から489,000件へ増加、MLS®平均価格は680,000ドルから698,000ドルへ上昇する見通しである。5年固定住宅ローン金利は2025年・2026年ともに5.1%となる。
貿易は依然として主要な逆風であり、2025年に導入された米国関税がカナダの輸出企業のコストを押し上げ、輸出は2026年も減少が見込まれる（ただし2025年ほど急激ではない）。家計需要も高失業率、緩やかな所得成長、住宅ローン更新時の金利上昇、ほぼゼロの人口成長により2026～2028年に弱いままとなる。一方で政府支出はインフラ・住宅・クリーンエネルギー・防衛などへの大規模投資により堅調に推移する（Economic outlook）。
全国住宅販売は、過去数十年で最も弱い販売を記録したオンタリオ州とブリティッシュコロンビア州の反発により2026年に一時的に増加する見通しだが、これは累積需要によるもので持続的回復ではない。オンタリオ州の価格は在庫過多と販売低迷により2026年も下落が続き、特に高価格の都市部で顕著だが2027年に回復し始める。ブリティッシュコロンビア州は新築の高価格コンドミニアム完成の影響で2026年に価格が再び上昇する。プレーリー地方とケベック州の販売は予測期間を通じて過去平均を上回るが後半に鈍化する（Gradual home sales recovery）。
新規住宅着工は2026～2028年に過去10年平均を大きく下回る水準まで減少する見通しで、コンドミニアム着工が特に弱く、トロントでは2025年に着工前販売が数十年ぶりの低水準に落ち込んだ。オンタリオ州の着工は2026年にほぼ20年ぶりの低水準まで落ち込み、2028年に緩やかに反発する。目的別賃貸住宅建設が着工の主要な牽引役であり続けるが、賃貸市場の均衡化に伴い新規建設ペースは鈍化する。下振れリスクの方が上振れリスクより高く、企業心理の悪化と政府事業の遅延があれば2026年に軽度の景気後退に陥る可能性がある（Weaker starts / Alternative scenario）。プレーリー地方では2022～2024年の急速な人口・労働力増加が鈍化しつつあり、2025年第4四半期にはマニトバ州とサスカチュワン州の人口成長率がマイナスに転じた（Figure 1）。
プレーリー地方の住宅市場は、借入コスト低下下でも地域ごとにまちまちの動きが見込まれる。CalgaryではMLS販売が2025年の29,702件から2026年に26,000〜33,000件（Low〜High）、MLS平均価格は644,091ドルから610,000〜680,000ドルへと推移する見通し。EdmontonではMLS販売が2025年の29,050件から2026年に25,000〜31,000件、平均価格は450,268ドルから420,000〜480,000ドルとされる（Forecast Summary）。
Calgaryは低価格帯の手ごろな住戸の供給が限られ、労働市場の課題もあり、直近ピークから冷え込む見込み。Edmontonは他CMAと比べた相対的な手ごろさに支えられ、小幅な減少にとどまり底堅く推移するとされる。Saskatoonは地上型住戸の強い吸収により高水準の販売が継続、Reginaはフルタイム雇用や移民コミュニティに支えられ緩やかに増加、Winnipegは人口増と借入余力改善で2026年は高水準を維持するとされる（Resale activity across the Prairies will remain uneven）。
プレーリー地方の住宅着工は直近の急増から安定化する見込み。アパートの着工シェアは上昇傾向で、Calgaryは2021年の42%から2025年に54%、Edmontonは31%から48%へと着実に増加した（Figure 2）。Calgaryでは供給増、人口増加の鈍化、コスト上昇、賃貸空室の増加が開発リスク許容度を低下させ、新規着工より既存プロジェクトの完成を優先する動きが見られる。市全体のアップゾーニング撤廃をめぐる不透明感も新規着工を遅らせている（Housing starts to ease）。
賃貸市場は新規供給が需要を上回り軟化する見込み。Calgaryの空室率は2025年の5%から2026年に5.7%、2027年に6.2%へ上昇、2ベッドルーム平均賃料は1,914ドルから1,948ドル（2026年）へと緩やかに上昇する見通し。Edmontonの空室率は3.8%から4.5%（2026年）へ、平均賃料は1,603ドルから1,624ドルへ推移する（Forecast Summary）。賃料は名目では上昇を続けるが伸びは鈍化し、貸主による優遇策の提供が増える見込みである。
エネルギー部門の弱さと関税をめぐる課題が経済見通しのリスクとされる。原油価格の軟化が新規掘削や資本支出を鈍化させる可能性があり、Venezuelaの石油生産回復もCanada産原油との競合リスクとして指摘されている（Energy sector weakness and tariff challenges）。
本レポートはRegina、Saskatoon、WinnipegのCMAおよびOntario州を対象とした2026年住宅市場見通しである。2025年の住宅着工総数はRegina 1,687戸、Saskatoon 3,812戸、Winnipeg 6,061戸で、いずれも近年の高水準に達した。2025年のMLS平均価格はRegina 354,723ドル、Saskatoon 417,918ドル、Winnipeg 409,105ドル。空室率(2寝室)はそれぞれ2.7%、3.3%、2.9%であった。
Saskatoonは2025年に着工総数が前年の2,656戸から3,812戸へ大きく増加した。Winnipegも2024年の5,151戸から2025年に6,061戸へ増えた。空室率は各市で上昇傾向にあり、Saskatoonは2024年2.0%から2025年3.3%へ、Winnipegは2024年1.7%から2025年2.9%へと上昇した。
Reginaは着工が緩やかに拡大し、アパート建設に重点が移る。地上型着工は経済軟化と人口成長鈍化により2026年に減少する見込み。Saskatoonは再販売市場が移民増を背景に堅調を維持し、地上型着工は近年の高水準で安定する。Winnipegは2025年に着工が予想を上回って高水準に達し、単独住宅の強い需要と2025年6月導入のゾーニング改革が集合住宅の充填開発を後押しする。
3市とも賃貸市場は緩やかに軟化し、空室率が歴史的低水準から上昇する。Winnipegの空室率は2028年に5.3%と20年超ぶりの高水準に達する見通し。移民減少と若年層の雇用弱含みが賃貸需要を抑制する一方、供給が需要を上回り、家主のインセンティブ提供が増える。家賃上昇は続くが近年の急上昇より減速する。Ontario州では貿易摩擦による不透明感で住宅活動が弱含む一方、既存住宅販売は所得成長・住宅ローン費用低下により増加が見込まれるが、10年平均は下回る。夏の予測に比べ、着工と平均価格の見通しは下方修正された。
オンタリオ州の住宅市場は、2026年に転換点を迎える見通し。住宅販売は25年ぶりの低水準に達した後、手頃感の改善と底堅い経済を背景に2026年に増加が見込まれる。ただし、失業率の高止まり、投資家の信頼感の低迷、住宅取得に伴う負担の継続により、販売は過去10年平均を下回る水準にとどまる（Key highlights、本文）。
販売の回復ペースは地域で異なる。Greater Toronto Area（GTA）は強い需要と多様な経済を背景に成長をリードすると予測される一方、Southwestern Ontario と outer Greater Golden Horseshoe は雇用見通しの弱さと州内移動の減少により成長が鈍いとされる。Ottawa は強力なテック・防衛セクターに支えられ、安定した販売を維持する見込み（本文）。
2026年のオンタリオ州の平均再販価格は、主にGTAの弱さを背景に小幅低下が予測される。豊富な再販在庫と弱い販売活動が続くため、売り手は当面値下げ圧力に直面する。投資家を中心とした売り手の市場復帰や、2026年の多数の住宅ローン更新が在庫を押し上げる可能性がある。一方、2027年と2028年にはGTAの在庫減少と需要増を主因に価格上昇が見込まれる（Elevated inventory to prevent price growth）。
住宅着工は2026年に5年連続で減少する見込みで、GTA、Ottawa、Kitchener–Cambridge–Waterloo に集中する。コンドミニアム着工が最大の減少要因となる一方、賃貸着工は機関投資家や政府プログラムに支えられ高水準で安定すると見込まれる。Figure 2 によれば、2025年Q3の賃貸着工は22,646戸、コンドミニアム着工は19,036戸、持ち家着工は20,419戸となり、2025年は賃貸着工が他のテニュアを上回る節目となった（New home starts、Rental starts、Figure 2）。
2026年の賃貸市場は概ね均衡し、空室率は州全体で3〜5％の範囲が見込まれる。新規供給が鈍い需要に見合う一方、非永住者に依存してきた Southwestern Ontario などでは空室率が高くなる見通し。2ベッドルームの平均家賃の伸びは、入居者確保の競争により鈍化するとされる。トレードに依存する産業を中心とした労働市場の弱さや米国の通商政策が下振れリスクとして挙げられている（Rental market to see higher vacancies、This forecast is subject to risks）。
Toronto CMAのForecast Summaryによると、2025年の総住宅着工は26,087戸（地上型7,101戸、集合住宅18,986戸）、MLS販売は62,735件、MLS平均価格は1,068,210ドル、空室率は3%、2ベッドルーム平均家賃は2,046ドルであった。Hamilton CMAでは2025年の総着工3,146戸、平均価格840,915ドル、空室率3.6%、Oshawa CMAでは総着工1,014戸、平均価格875,662ドル、空室率3.7%となっている。
Toronto CMAの平均価格は2023年1,127,426ドル、2024年1,118,137ドル、2025年1,068,210ドルと下落が続いた。空室率は2023年1.4%、2024年2.5%、2025年3%と上昇している。Hamiltonでは空室率が2023年2.1%から2025年3.6%へ、Oshawaでは1.5%から3.7%へと各地域で上昇が見られる。
Figure 3によれば、GTAの住宅ローン借入能力は2022 Q1の836,180ドルから2022 Q3に656,359ドルまで低下したが、その後回復し2025 Q4に777,204ドル、2026 Q4予測で782,409ドルとなる見通し。一方、ベンチマーク・コンドミニアムのローン額は2022 Q1の573,036ドルから2025 Q3の454,885ドルへ低下し、借入能力の相対的改善が示されている。
本文によると、2026年は総住宅着工が減少する一方で、政府の融資プログラムや自治体のインセンティブに支えられ賃貸着工は堅調が見込まれ、地域における顕著な転換点となる。購入型賃貸の空室率は供給増と人口成長鈍化により2026年に上昇し、2027〜2028年に安定に向かう。平均価格はToronto CMAで2027年に成長再開が予想される。均衡した市場条件は2027年まで戻らないとされる。
本レポートは Kitchener – Cambridge – Waterloo、London、Ottawa の各CMAについて2026年から2028年の住宅市場見通しを示す（2026年1月15日時点の情報に基づく）。いずれの地域も、手ごろさ（affordability）の改善が販売を支える一方、人口増加の鈍化と経済の不確実性が需要を抑制する点で共通する。
Kitchener – Cambridge – Waterloo では2026年の総着工数が2025年の高水準（4,306戸）から低下する見込みで、主因はコンドミニアム投資家需要の弱さ。ただし賃貸専用アパートの堅調が一部を相殺する。London では2026年の総着工が安定的で、賃貸アパート分野の強さが背景。Ottawa area では2025年に着工が夏の見通しを上回ったが、人口増加の鈍化と建設中戸数の多さから2026年は減少する見込みで、影響が最も大きいのはアパートとされる。
各地域とも平均価格は2026年にほぼ横ばいで、豊富な在庫を反映する買い手優位の市場となる。需要ファンダメンタルズの改善に伴い2027年・2028年に緩やかな価格成長が見込まれる。Kitchener – Cambridge – Waterloo の MLS平均価格は2025年の754,842ドルから2026年に725,000〜775,000ドルのレンジと予想される。Ottawa area では2025年に雇用市場が悪化し、カナダ大都市圏で最も失業率の上昇幅が大きかったことが需要を抑制した。
賃貸専用アパートの空室率は3地域とも2026年に上昇する見込み。人口増加の鈍化、移民および留学生の目標引き下げ、供給拡大が背景にある。賃料の伸びは前向きながら緩やかで、賃貸供給の増加とテナントの選択肢拡大が上昇圧力を抑制する。Ottawa area では2026年のオンタリオ州賃料引き上げガイドラインが2.1%と過去4年で最低の水準にあり、賃料上昇を鈍化させる。
St. Catharines – Niagara CMAでは、2025年の総着工が2,514戸（Ground-oriented 837戸、Apartments 1,677戸）、MLS®販売が6,098件、MLS®平均価格が668,349ドル、空室率3.9%、2ベッドルーム平均家賃1,527ドルとなった（Forecast Summary (St. Catharines – Niagara CMA)）。Windsor CMAでは、2025年の総着工1,262戸、MLS®販売5,402件、平均価格559,168ドル、空室率3.7%、2ベッドルーム平均家賃1,454ドルであった（Forecast Summary (Windsor CMA)）。
St. Catharines – Niagaraでは総着工が2024年の1,743戸から2025年の2,514戸へ増加した一方、平均価格は691,864ドルから668,349ドルへ低下した（Forecast Summary (St. Catharines – Niagara CMA)）。Windsorでは総着工が2024年の2,157戸から2025年の1,262戸へ減少し、空室率は3.3%から3.7%へ上昇した（Forecast Summary (Windsor CMA)）。
St. Catharines – Niagaraでは、2026年に着工が減少すると見込まれるが、Niagara Falls市を中心とした賃貸集合住宅の着工は堅調を維持する見通し。Ground-oriented着工は歴史的低水準付近で横ばいとされ、2027年・2028年に緩やかな回復が予想される（Key highlights）。Windsorでは製造業への依存が高く、貿易関係の不透明感が消費者心理を低下させており、着工はさらに減少する一方、City of Windsorでの政府支援により賃貸集合住宅の着工は比較的持ちこたえると予測される（Key highlights）。
両CMAとも、非永住者（就労許可・就学許可保持者）の移住減少により、purpose-built rentalの空室率が予測期間を通じて上昇すると見込まれる。2ベッドルームの平均家賃は緩やかな伸びが続くとされる（Key highlights）。Quebec州では、2024年末に始まった人口増加の鈍化が続き、Montréalでは人口減少の可能性も指摘され、賃貸市場を中心に軟化が予想される。一方Québec都市圏はサービス業に支えられ市場は引き締まった状態が続く見通し（Regional overview / Figure 1）。
Quebecの主要市場では、賃貸住宅の記録的な着工が続いた結果、新規戸数の市場流入が増え空室率が上昇している。2026年の空室率は各主要市場で2.5%〜4.5%に達すると予測される（Quebec rental markets will soften）。建設中の賃貸住宅戸数は過去最高水準にあり、2025年はMontréalで27,391戸、Québecで8,925戸、Gatineauで3,800戸となっている（Figure 2）。
Montréal CMAでは、住宅着工総数が2023年の15,235戸、2024年の17,570戸から2025年に27,777戸へと過去最高を記録した。空室率は2023年1.5%、2024年2.1%、2025年2.9%と上昇し、2026年は3.8%（Low）まで上がる見込み。2ベッドルーム平均家賃は2025年1,346ドルから2026年1,405ドル（Low）へと上昇が続く（Forecast Summary Montréal CMA）。Gatineau CMAでは着工総数が2024年3,655戸から2025年2,120戸へ減少し、空室率は2023年1%、2024年1.9%、2025年3.8%と急上昇、2026年は4.3%（Low）に達する見込み（Forecast Summary Gatineau CMA）。
Quebecでは関税の影響が限定的で経済が他州より底堅く、MontréalとQuébecでは2025年の着工が予想を上回った。Gatineauでは2024年に始まった回復が2026年も続く。Québec地域では2025年にLévisで課された着工モラトリアムを主因に、2026年の着工はやや減少傾向となる見込み（Starts will stabilize at high levels）。賃貸住宅は新規住宅戸数の80%を占め住宅建設を牽引する一方、コンドミニアム部門は高コストと先行販売の不足により低迷が続く（Key highlights）。
2年前に始まった賃貸市場の緩和は2026年も続き、空室率は予測期間を通じて上昇する。緩和の要因は、新規供給の増加と、永住・一時移民の減少による需要鈍化、労働市場の弱含みである。2025年はTribunal administratif du logement（TAL）の勧告により家賃上昇が続いたが、TALが算定方式を見直したため2026年以降の推奨上昇率は低下する可能性が高く、家賃の伸びは短中期的に緩やかになる見込み（Quebec rental markets will soften, Key highlights）。予測に対するリスクとして、人口増加の想定以上の鈍化や労働市場の一段の弱化（下方リスク）、繰り延べられた需要の顕在化や移民目標の見直しによる人口増（上方リスク）が挙げられている（Risks to the forecast）。
Québec CMAでは、2025年の住宅着工総数が8,583戸（Ground-oriented 1,477戸、Apartments 7,106戸）と前年から増加した。再販市場の販売は10,264件、平均価格は465,325ドル、空室率は2.4%、2LDKの平均賃料は1,277ドルであった。Halifax CMAでは2025年の着工総数が7,000戸、MLS®販売が5,312件、平均価格が602,079ドル、空室率2.7%、2LDK平均賃料1,826ドルとなった（Forecast Summary (Québec CMA) / Forecast Summary (Halifax CMA)）。
Québecでは、住宅着工が2024年の6,905戸から2025年に8,583戸へ増加し、低金利や複数の政府プログラムが下支えした。平均価格は406,303ドルから465,325ドルへ上昇。空室率は2024年の0.9%から2025年に2.4%へと予想以上に急上昇した。Halifaxでは着工が2024年の5,081戸から2025年に7,000戸へ増加、価格は576,557ドルから602,079ドルへ、空室率は2.1%から2.7%へ上昇した（Forecast Summary (Québec CMA) / Forecast Summary (Halifax CMA)）。
Québecでは、Lévis市が特定地域での新規建設許可発行に課したモラトリアムが着工減少の主因となる。同市が通常、地域の着工の約4分の1を占めるSouth Shoreでの建設を鈍化させる。North Shoreでのマルチユニットプロジェクトはこれをすべて相殺できない。経済はサービス業中心で公共行政の雇用比率が高く、米国の関税の影響は小さく、雇用市場は国内最強レベルとされる。Halifaxは人口主導の急速な価格上昇から、より均衡したペースへ移行しつつあり、堅調な雇用が市場を支える（Key highlights）。
Québecの着工は2026年に減少し、中期的に安定する見通し。再販市場の活動増加は2026年に鈍化し、販売は2025年水準を維持する一方、需要の強さと供給の限界から価格は上昇を続ける。賃貸市場は緩和が続き、その要因として一時的移民の急減と新規賃貸供給の増加が挙げられる。Halifaxでは記録的なアパート建設の後に市場が冷え込みつつあるが、着工は歴史的に高水準を維持。空室率はやや上昇するものの長期平均を下回り、市場は逼迫が続く見込みである（Key highlights / Forecast Summary）。
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