カナダ（B.C.）の再販市場は回復の兆しを見せるものの、長期平均を下回る水準にとどまる見込み。住宅着工は2026年に減速を続け、2027〜2028年にはより大きな減少が予想される。賃貸市場では高い空室率と緩やかな家賃上昇が続き、手頃さが改善する一方、コンドミニアムの事前販売活動の低下が今後3年間の新規建設を制限する（Regional overview）。
B.C.経済は2025年の限定的な成長を経て2026年に改善が見込まれる。失業率は低下傾向だが、公共部門の雇用成長鈍化により歴史的に高い水準が続く。賃金上昇は労働市場の逼迫とともに加速する見通し。技術・専門サービス分野が過去10年で最も成長した分野であり（Figure 1、Professional, scientific and technical services は2014年=100に対し2025年に180.2）、今後さらに大きな役割を果たすとされる。B.C.への国際移民は2025年同様2026年も減少を続け、賃貸・投資需要に影響する（British Columbia's labour market）。
2025年のアパート部門の好調を経て、2026年のB.C.の新築建設は減少に転じる。建設コストの上昇が新規建設の大きな障壁となっている。VancouverとVictoriaでのコンドミニアム事前販売の大幅な減少により多くの計画が停滞し、2026年にさらなる延期・中止が見込まれ、その影響は2027〜2028年まで及ぶ。賃貸建設も2026年後半から鈍化する見込み。単独・準単独・タウンハウスなどの地上型住宅は2026年に比較的安定し、2027〜2028年に一部成長が期待される（Slower rental demand and rising costs）。
歴史的に低迷した2025年を経て、VancouverとVictoriaの再販市場は2026年に一部回復するが、歴史的平均を下回る見込み。労働市場の改善と低い住宅ローン金利が再販を支える一方、2027年の金利上昇観測が一部の買い手を早期の市場参入に向かわせる可能性がある。再販価格は2026年に緩やかに上昇するが、それ以降の伸びは限定的。B.C.市場の借入能力は2025年12月末の328,217ドルから2026年12月末に329,605ドル（予測）へと横ばい圏で推移し、2027年の金利上昇が価格上昇を抑制する（Figure 2）。Metro Vancouverでは所有と賃貸のコスト差が縮小しており、2ベッドコンドの月間総保有コストは2023年12月末の4,195ドルから2025年12月末には3,590ドルへ低下している（Figure 3）。
Vancouver CMAでは、賃貸空室率が2023年0.9%、2024年1.6%から2025年に3.7%へと大幅に上昇し、30年超ぶりの高水準となった。同CMAのMLS販売件数は2025年に30,818件、MLS平均価格は1,183,970ドルとなり、いずれも前年から低下した。2ベッドルーム平均賃料は2025年に2,363ドルであった（Forecast Summary (Vancouver CMA)）。Victoria CMAでも空室率が2023年1.6%、2024年2.6%から2025年3.3%へ上昇している（Forecast Summary (Victoria CMA)）。
カナダ全体では、地政学・貿易の不確実性、人口増加の大幅な鈍化、労働市場の軟化、緩やかな所得の伸びが2026年の需要を抑制する。地域差は大きく、OntarioとBritish Columbiaの建設・住宅販売は10年平均を下回る一方、PrairiesとQuebecは歴史的平均を上回る。価格の下落が見込まれるのはOntarioのみである（National overview）。
Vancouver CMAの再販活動は、20年超ぶりの低調だった後、2026年に緩やかに回復するが、予測期間を通じて10年平均を下回る見通し。回復は市中心部に近い地域に集中する一方、Fraser川以南の新しいコンドミニアムは販売改善までさらなる価格調整を要する可能性がある。Victoria CMAでは、2027年の利上げ観測を前にした買い急ぎと低金利に支えられ2026年に販売が緩やかに回復するが、人口増加の鈍化と労働市場の課題により2027〜2028年にかけて需要が減退する見通しである（Key highlights）。
過去4年に着工された賃貸住戸が市場に流入することで空室率は高止まりし、賃料の伸びは鈍化する。Vancouver CMAでは既存契約の賃料上昇はゼロ近辺にとどまる見込みで、貸主が賃料引き下げやインセンティブを提示する動きもある。着工は建設費の高さと需要の弱さで減少が続き、特にコンドミニアム着工が弱い。これらにより賃貸の値ごろ感（affordability）は今後3年で改善が続くと見込まれる（Rental markets will see elevated vacancies maintained for 2026, National overview, Key highlights）。
カナダ経済は2026年に実質GDP成長率0.7%と、景気後退を除けば近年で最も弱い年の一つになると予測されている。ベースラインでは景気後退は想定されていないものの、地政学・経済の不確実性と低成長により景気減速リスクは排除できない。2025年に導入された米国関税がカナダ輸出企業のコストを押し上げ、輸出は2026年も減少が続く見込み（Economic outlook）。住宅市場ではForecast Summaryによると、総着工は2025年の259,000戸から2026年ベースライン247,000戸に減少、MLS®販売は470,000件から489,000件へ、MLS®平均価格は680,000ドルから698,000ドルへと予測されている。
住宅需要は2026年も過去平均を下回る見通しで、高い価格対所得比率や高い維持費、雇用の不確実性が買い手を様子見にとどめる。全国販売は2026年にOntarioとBritish Columbiaを中心に一時的に持ち直すが、これは近年の弱さの反動による繰越需要が主因であり、持続的な回復ではないとされる。PrairiesとQuebecの販売は予測期間を通じて過去平均を上回るが後半には鈍化する（Gradual home sales recovery）。
全国価格は安定後に緩やかに上昇する見通しだが、Ontarioは高在庫と低調な販売により2026年も下落が続き、2027年に回復に転じる見込み。British Columbiaは新規完成した高価格コンドミニアムが平均価格を押し上げ2026年に再び上昇する。新規建設は2026〜2028年を通じて過去10年平均を大きく下回り、特にTorontoのコンドミニアム着工は2025年に数十年ぶりの低水準に落ち込んだ。賃貸市場は新規供給の増加で緩和し、空室率上昇と賃料上昇の鈍化が全国的に見込まれる（Weaker starts）。
下振れリスクが上振れリスクを上回っており、企業心理の悪化や政府事業の遅延があれば、投資の急減により2026年に軽度の景気後退に陥る可能性がある。代替シナリオでは経済が2028年以降までベースライン水準に戻らないとされる（Alternative scenario）。
本レポートはRegina、Saskatoon、Winnipeg各都市の2026〜2028年見通しを示す。着工総数（2025年実績）はReginaが1,687戸、Saskatoonが3,812戸、Winnipegが6,061戸。MLS®平均価格（2025年）はそれぞれ354,723ドル、417,918ドル、409,105ドル。2ベッドルーム平均賃料はRegina 1,473ドル、Saskatoon 1,548ドル、Winnipeg 1,571ドルとなっている（各都市 Forecast Summary）。
Saskatoonの空室率は2024年の2.0%から2025年に3.3%へ上昇し、2026年(F)には4.4%へさらに上昇する見込み。Winnipegの空室率は2024年1.7%、2025年2.9%を経て2026年(F)に4.4%へ上昇する。Reginaは2025年2.7%から2026年(F)に3.0%へ緩やかに上昇する。いずれも新規供給が需要を上回ることが要因とされる（各都市 Forecast Summary、Key highlights）。
Reginaはリセール市場が緩やかに拡大し、限られた供給と底堅い持ち家需要により平均価格は緩やかな上昇が見込まれる。アパート着工は政府の賃貸インセンティブと2027年の賃貸市場回復への開発業者の楽観を背景に増加する。Saskatoonは若い人口構成と移民の持ち家移行を背景にground-oriented着工が高水準を維持し、リセール市場は堅調が続く。Winnipegは2025年に着工が予想を上回り、単独住宅の強い需要と賃貸アパート建設が牽引。2025年6月に導入されたゾーニング改革が多世帯型のインフィル開発を後押しする（各都市 Key highlights）。
全都市で共通して、賃貸市場は移民減少と若年層の雇用悪化により需要の伸びが鈍化し、新規供給が需要を上回ることで空室率が上昇、賃料の伸びは近年の急速な上昇から減速する。Winnipegの空室率は2028年(F)に5.3%と20年以上ぶりの高水準に達する見込み。Ontarioでは貿易摩擦による経済不確実性が住宅活動を抑制するが、所得増・価格低下・住宅ローンコスト低下により既存住宅販売は回復に向かう。ただし手頃さの課題で販売は10年平均を下回るとされる（Regional overview、各都市 Key highlights・Forecast Summary）。
オンタリオ州の住宅市場は、2025年に販売が25年ぶりの低水準に達した後、2026年に増加へ転じると見込まれる。手ごろさの改善と底堅い経済が背景だが、依然として歴史的平均を下回る水準にとどまる。豊富な再販在庫が需要を十分に満たすことから、2026年の平均再販価格は小幅に下落する見通しで、これは前回のアウトルックからの転換となる（Key highlights）。
2026年はより低い価格と借入余力を高める住宅ローン金利の低下により、これまで様子見だった買い手が市場に戻ると予想される。オフィス回帰の義務化も州外流出を抑え需要を支える。もっとも、高止まりする失業率、低調な投資家心理、手ごろさの課題により販売は10年平均を下回り続ける。地域別ではグレーター・トロント・エリア（GTA）が強い需要と多様な経済を背景に成長をけん引する一方、南西オンタリオや外縁のグレーター・ゴールデン・ホースシューは雇用見通しの弱さと州内移動の減少で緩やかな伸びにとどまる。オタワは強力なテック・防衛セクターに支えられ堅調を維持する見込み（Sales projections関連本文）。
投資家を中心に売り手が市場へ戻ることで在庫は高止まりし、2026年の大量の住宅ローン更新も上乗せ要因となる。需要増加により2027年・2028年には価格上昇が見込まれる。住宅着工は2026年に減少し5年連続の減少となる見通しで、コンドミニアム着工が最大の減少要因となる。一方、賃貸着工は機関投資家や政府プログラムに支えられ、2026年以降も高水準で安定する見込み（New home starts / Elevated inventory）。
2025年は賃貸着工が他の所有形態を上回る重要な節目となった。2025 Q3の4四半期移動合計では賃貸が22,646戸、コンドが19,036戸、持ち家が20,419戸となっている。低い借入コスト、税制措置、連邦の取り組みが2026年の賃貸着工を下支えするが、2027年以降は厳格な融資審査や空室増・賃料伸び鈍化により見通しの不確実性が高まる。賃貸市場は2026年に概ね均衡を保ち、空室率はオンタリオ州全体で3〜5%程度となる見込み。非永住者に依存してきた南西オンタリオなどでは空室率が高まる可能性がある（Figure 2 / Rental starts / Rental market to see higher vacancies）。
トロント（Toronto CMA）の総住宅着工は2023年47,428戸、2024年37,718戸、2025年26,087戸と減少が続いており、2026年予測はLow 20,700戸〜High 24,900戸とされる。うちコンドミニアムを含むApartmentsは2025年18,986戸から2026年は15,900〜18,700戸へ低下する見通し。MLS®販売件数は2025年62,735件、2026年は65,000〜75,000件と予測される。MLS®平均価格は2025年1,068,210ドルから2026年は994,000〜1,056,000ドルへ低下が見込まれる。
オシャワ（Oshawa CMA）では総着工が2025年1,014戸から2026年900〜1,400戸、MLS®平均価格は2025年875,662ドルから2026年804,000〜874,000ドルへ低下が予測される。ハミルトン（Hamilton CMA）は総着工が2025年3,146戸から2026年2,300〜2,900戸、MLS®平均価格は2025年840,915ドルから2026年820,000〜855,000ドルとほぼ横ばいが見込まれる。ハミルトンでは経済不透明感の後退と手頃感の改善で販売増が期待されるが、歴史的平均への回帰は2028年までかかるとされる。
賃貸空室率は各都市で上昇傾向にある。トロントは2025年3.0%から2026年3.5%、オシャワは3.7%から4.1%、ハミルトンは3.6%から4.0%へ上昇が予測される。賃貸供給の増加と人口成長の鈍化が背景で、2027〜2028年には吸収が供給を上回り安定する見込み。2ベッドルームの平均賃料は上昇を続けるが伸びは鈍化し、トロントは2025年2,046ドルから2026年2,090ドルへ増加する見通し。
GTAの住宅ローン借入余力は2025 Q3に767,142ドルまで改善し、2026 Q4予測は782,409ドルとされる一方、ベンチマーク・コンドミニアムのモーゲージは2025 Q3に454,885ドルまで低下し、購入手頃感が改善している（Figure 3）。住宅着工全体は2026年に減少するものの、政府の資金支援策や自治体のインセンティブにより賃貸着工は堅調が見込まれ、コンドミニアムから賃貸への転換も進むなど地域構造の大きな変化が示唆されている。均衡した市場条件の回復は2027年まで見込まれない。
本レポートはKitchener – Cambridge – Waterloo、London、Ottawaの3つのCMAについて2026〜2028年の予測を示している（予測は2026年1月15日時点の情報に基づく）。2025年実績では、Kitchener – Cambridge – Waterlooの総着工は4,306戸、MLS®販売6,115件、平均価格754,842ドル、空室率4.1%、Londonは総着工3,106戸、販売6,855件、平均価格637,554ドル、空室率4.0%、Ottawaは総着工10,864戸、販売11,992件、平均価格709,199ドル、空室率3.0%であった（各Forecast Summary）。
3地域とも、2025年に達した高水準から2026年に住宅着工が減速ないし横ばいとなる見通し。要因は集合住宅（特にコンドミニアム）分野の投資家需要の弱さである。Kitchener – Cambridge – Waterlooでは着工が減少する一方、賃貸集合住宅の着工は引き続き堅調とされる。Ottawaでは2026年の総着工低位予測が7,700戸と2025年の10,864戸から減少し、許認可はすでに前年同期比で減少している（各Key highlights、Forecast Summary）。
販売は経済の安定化と負担能力の改善により徐々に持ち直すが、弱い人口増加と経済・貿易関連の不確実性が回復ペースを抑える。平均価格は各地域とも2026年はほぼ横ばいで、供給過多の買い手市場が続く。需要回復に伴い2027年と2028年に緩やかな価格上昇が見込まれる。Kitchener – Cambridge – Waterlooの2026年平均価格予測は低位725,000ドル〜高位775,000ドル、Ottawaは708,000〜740,000ドルとされる（各Key highlights、Forecast Summary）。
賃貸空室率は各地域とも2026年に上昇する見通し。人口増加の鈍化、留学生・外国人労働者の減少による需要減と、新規供給の拡大が背景にある。Kitchener – Cambridge – Waterlooの空室率は2025年4.1%から2026年4.3%へ、Londonは4.0%から4.3%へ、Ottawaは3.0%から3.6%へ上昇が予測される。家賃上昇は続くものの、貸し手間の競争激化が上昇圧力を抑える。Ottawaでは2026年のオンタリオ州家賃上昇ガイドラインが2.1%と過去4年で最低となる（各Key highlights、Forecast Summary）。
St. Catharines – Niagara CMAでは、2025年のMLS®販売は6,098件、平均価格は668,349ドル、空室率3.9%、2LDKの平均家賃1,527ドルであった（Forecast Summary（St. Catharines – Niagara CMA））。Windsor CMAでは2025年のMLS®販売5,402件、平均価格559,168ドル、空室率3.7%、2LDK平均家賃1,454ドルとなっている（Forecast Summary（Windsor CMA））。
St. Catharines – Niagaraでは2026年に販売が増加する見込みだが、10年平均を下回る水準にとどまる。手ごろさの改善が販売を支える一方、国際移民の減少やGTA・ハミルトンからの流入減が伸びを抑える（Key highlights）。平均価格は2026年に安定的に推移し、2027〜2028年に緩やかな上昇が見込まれる。Windsorでは製造業に依存する経済のため、貿易関係の不確実性が消費者信頼感を下げ、2026年の販売はわずかな増加にとどまる見通しである（Key highlights）。
Niagaraでは地上型着工が歴史的低水準付近で横ばいとなる一方、Niagara Falls市を中心に賃貸集合住宅の着工が堅調に続くと見込まれる。Windsorでは地上型・コンドミニアム双方の弱さを反映して総着工がさらに減少するが、市の支援を背景に賃貸集合住宅の着工は相対的に持ちこたえる見込みである（Key highlights）。ケベック州では人口増加の鈍化が住宅需要を抑制し、モントリオールは非永住者の純減の影響を最も強く受け、賃貸市場が軟化する可能性がある。一方、Québec都市圏はサービス部門に支えられ市場は逼迫し、価格上昇が続く見込みである（Growth in housing demand will slow、Resale markets will remain dynamic in 2026）。
両CMAとも賃貸空室率が上昇傾向にあり、Windsorは非永住者や就労・就学許可保有者の減少を背景に2028年見通しで4.6%まで上昇、Niagaraは2026年見通しで4.2%となる（各Forecast Summary）。2LDK平均家賃はテナント入替時の調整によりいずれも緩やかな上昇が続く見込みである。着工は2026年に減少後、2027〜2028年に在庫の希少化と経済環境の正常化を背景に地上型住宅を中心に緩やかな回復が期待される（Key highlights）。ケベックでは2025年に一時的移民が減少し（Figure 1）、価格・家賃の伸びは2026年に鈍化する見通しである（Regional overview）。
ケベック州の主要市場では近年、賃貸住宅着工が記録的水準に達している。Montréal CMAの着工総数は2023年の15,235戸から2024年17,570戸、2025年には27,777戸へと増加した（Forecast Summary Montréal CMA）。Gatineau CMAの着工総数は2023年2,748戸、2024年3,655戸、2025年2,120戸と推移している（Forecast Summary Gatineau CMA）。建設中の賃貸ユニット数も過去最高水準にあり、Montréalでは2025年に27,391戸、Québecで8,925戸、Gatineauで3,800戸となっている（Figure 2）。
ケベック州では関税の影響が限定的で、他州より経済が底堅い。MontréalとQuébecでは2025年の着工が予想を上回り、2026年も建設が堅調に推移する見込みである。一方、Québec地域ではLévisで2025年に課された着工モラトリアムを主因に、2026年はやや減少傾向が見込まれる（Starts will stabilize at high levels）。Gatineauでは2024年に始まった回復が2026年も継続する見通しである。
2年前に始まった賃貸市場の緩和は2026年も継続し、空室率は予測期間を通じて上昇する。州の主要市場では今年、空室率が2.5%〜4.5%に達する見込みである（Quebec rental markets will soften）。Montréal CMAの空室率は2023年1.5%、2024年2.1%、2025年2.9%と上昇しており、2026年は3.8%（Low）が見込まれる（Forecast Summary Montréal CMA）。Gatineau CMAでは2023年1%、2024年1.9%、2025年3.8%へと上昇している（Forecast Summary Gatineau CMA）。賃料上昇はTALの計算方式見直しと新規供給の増加により、2026年は2025年より緩やかになる見通しである。
賃貸住宅は新規住宅ユニットの80%を占め、住宅建設を牽引し続ける。融資環境の改善や政府プログラムが供給を支える一方、分譲マンションや戸建て住宅は高コストと限定的な予約販売により低調が続く。中期的には、人口動態に伴う需要低下、高い建設コスト、建設中ユニットの多さの3要因が着工ペースを徐々に鈍化させると見込まれる。非永住者の減少や移民目標の引き下げにより賃貸需要の伸びは鈍化し、供給が需要を上回るペースで拡大するため、平均賃料の伸びは抑制される見通しである（Key highlights, Montréal CMA）。
Québec CMAでは、2025年の住宅着工が低金利や政府プログラムに支えられ8,583戸（うちApartments 7,106戸）に増加した。再販市場の販売は10,264件、平均価格は465,325ドル、空室率は2.4%、2ベッドルーム平均賃料は1,277ドルであった（Forecast Summary (Québec CMA)）。Halifax CMAでは2025年に着工が7,000戸、MLS®販売5,312件、平均価格602,079ドル、空室率2.7%、2ベッドルーム平均賃料1,826ドルとなった（Forecast Summary (Halifax CMA)）。
Québecの空室率は2023年・2024年の0.9%から2025年に2.4%へと予想以上に速く上昇した。Halifaxの空室率も2023年の1%、2024年の2.1%から2025年に2.7%へ上昇している。両市とも平均価格・賃料は前年から上昇を続けている（Forecast Summary (Québec CMA) / (Halifax CMA)）。
Québecでは、LévisにおけるCity of Léviの建設許可発行モラトリアムが着工減少の主因とされ、通常は地域の約4分の1を占めるSouth Shoreの建設が鈍化する。North Shoreの集合住宅計画では完全には相殺できない見込み。地域経済はサービス業中心で、米国の関税の影響は小さく、労働市場は国内でも屈指の強さとされる（Key highlights (Québec)）。Halifaxは人口主導の急成長からより均衡したペースへ移行しており、記録的なアパート建設の後、2026年に着工が安定する見通し。MLI Selectなどの政府プログラムと低金利が新規建設を後押しする（Key highlights (Halifax)）。
両市の賃貸市場は緩和方向にある。Québecでは一時的移民の急減と新規賃貸供給の増加が空室率上昇の要因とされ、2026年に3.3%（Low）へ上昇する見込み。Halifaxでも記録的な完成戸数と非居住者移民の減少により空室率が2026年に2.9%へ上昇するが、長期平均を下回り市場は依然として引き締まる。両市とも賃料は供給増にもかかわらず、過去より緩やかなペースで上昇が続く見通しである（Key highlights / Forecast Summary）。
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