2025年のカナダ住宅ローン市場は、新規購入者による新規ローンより既存ローンの借り換えが中心となった。全国の住宅ローン90日以上延滞率はQ4 2025に0.24%へ上昇し、前年同期の0.21%を上回った。これはパンデミック時の低水準からの上昇トレンドの継続で、記録上最低だったQ1 2021以降で最も高い水準となる。ただし歴史的には依然として低い。住宅ローン残高は2025年12月に2.4兆ドルを超え、過去最高を更新した。
延滞率の上昇はオンタリオ州、特にトロントに集中している。トロントは0.20%から0.29%へと前年比45%増加し、オンタリオ州全体でも0.20%から0.27%へ35%増加した。バリーとウィンザーは45%超の伸び、バンクーバーCMAは31%増、アボッツフォード・ミッションCMAは32%増、BC州全体は0.17%から0.21%へ24%増となった。一方、セントジョンズ、サスカトゥーン、ケベックシティでは前年比20%超の低下がみられた。
自動車ローン、クレジットカード、信用枠（LOC）の延滞率はいずれも前年比で上昇したが、増加ペースはここ数年で鈍化している。LOCの延滞率の伸びは15%（1年前19%、2年前57%）、クレジットカードは5%（同10%、15%）、自動車ローンは4%（同9%、3%）だった。これは家計の財務的圧迫に一定の安定化を示唆する。高リスク消費者1人当たりの債務はQ4 2025に長期トレンドを30%上回った。また、住宅ローン保有者の非住宅ローン延滞率の伸びは、非保有者より速い。保険付きローンの活動は無保険ローンに比べ増加した。構造的リスクは借り換え圧力の低下などで緩和しつつあるが、システムは金利感応度が高まる一方、構造的には安定を維持しているとされる。
貸し手別の住宅ローン延滞リスクでは、MIEs（Mortgage Investment Entities）の90日以上延滞率が2025年Q3に1.96%へ上昇を続け、パンデミック時の最低値0.69%の約3倍に達した。前回報告で見られた2025年Q1の低下は一時的なものだったとされる。ただしMIEsは延滞率が最も高いものの、住宅ローン残高に占めるシェアは1%にとどまる。特許銀行の延滞率は2025年Q3に0.24%となりパンデミック前の基準に並び、2025年Q4には0.25%となった。信用組合は最も低い延滞率を維持している。その他ノンバンク（MFC、信託、保険会社等）はパンデミック前基準を再び上回り、MIEsに次ぐ上昇傾向にある。
特許銀行は単独住宅向けの貸倒引当金を2025年下期に2024年下期比25%増加させ、ローン残高に対する引当金比率は0.11%から0.14%へ上昇した。コンドミニアムでは同期間に引当金が39%増加し、CMHCが2025年6月に公表したトロント・バンクーバーのコンドミニアム市場リスクに関する懸念と整合する。集合住宅（多世帯住宅の建設ローンを含む）では51%増加し、プロジェクト中止の増加が背景にあるとされる。
更新圧力は2025年にピークを迎え2026年初も高水準だが、満期を迎えるローン量は2026年から2027年にかけて大きく減少する。2026年に更新する借り手は2025年比13%少なく、金利も2025年1月の約4.8%から2026年1月の約4.2%へ低下している。ただしHousing Market Outlook 2026は2026年半ばに金利が反発する可能性を予測している。
無保険組成では、25年超の償却期間を持つローンの割合が2024年Q4の65%から2025年Q4に62%へ低下した。TDS（総債務返済比率）が45%を超える借り手の割合は2022年Q4の36%をピークに2025年Q4には30%へ低下したが、2020年Q4の21%を依然上回る。これらの低下は銀行のリスク低減を意味する。またHELOCの90日以上延滞率は2025年Q4に0.16%と、2024年Q4・2023年Q4から変わらず安定を保っている。
2026年3月時点の全国失業率は6.7%で、近年の水準より高いものの長期的には比較的低い水準にとどまっている。失業率は住宅ローンの延滞率と強い相関を持ち、Figure 5では1990年から2025年末までの両データが高い連動性を示している。直近では延滞率が失業率との通常の関係よりわずかに低い水準にある。
家計の債務対可処分所得比率は2025年Q4に173.3となり、前年同期の171.8から上昇した。これは平均して1ドルの可処分所得に対し1.73ドルの債務を負っていることを意味する。上昇幅は緩やかだが、2022年Q3以降で最大の前年比四半期増加であり、2023年以降の緩やかな低下局面の後に生じた。上昇は労働市場の軟化、特に賃金の伸び鈍化が主因とされる。
2025年に信用スコアが改善した住宅ローン保有者は低下した保有者を上回った。一方、低信用スコア（600未満）の借り手が保有する住宅ローン残高シェアは、2022年Q4の1.1%から2025年Q4に1.7%へと過去3年で上昇した。新規組成のフローでは同期間に0.6%から0.4%へ低下しており、既存のローン残高に旧いコホートの弱いスコアが残る「ストック対フロー」の力学が示されている。これは2024年4月に発表されたOSFIの規制強化を一部反映している。
2024年後半の保険付き住宅ローン適格ルール変更により、償還期間の制限緩和や高額物件の対象化が行われた。2024年8月1日には新築購入の初回購入者が30年の保険付きローンを利用可能となり、12月15日には対象拡大と上限価格が100万ドルから150万ドルへ引き上げられた。結果として2025年Q4には特許銀行の初回購入者向けローンの54%が保険付きとなり（従来は40%台半ば）、保険付き新規組成の3分の2が25年超の償還期間を持った。また借り手は短期・変動金利へシフトしており、2025年Q4以降は変動金利が固定金利を下回った（2022年以来初）。2026年2月には変動金利が42%と最も人気で、伝統的な5年固定は11%にとどまった。労働市場の軟化、保険付き商品へのシフト、短期化が相まって、システムは金利変動により敏感になっている一方、新規組成の引受基準強化が支えとなっている。
2026年1月時点でカナダの住宅ローン残高は2.4兆ドルに達し、前年比4.8%増となった。この伸びは2024年より速く、2025年平均と同水準だが、歴史的平均は下回る。オリジネーションの構成比では、特許銀行（chartered banks）が54.8%、信用組合（credit unions）が16.7%、MIE（mortgage investment entities）が4.5%を占める（Lender types and market dynamics）。
Big 6銀行はQ3 2024からQ3 2025にかけて残高シェアを0.6ポイント拡大し、他社比で最大の変化を示した（Figure 8a）。一方、オリジネーションのシェアは6.9ポイント低下し最大の減少となったが、これは前年のオリジネーションが多かった基準年効果を反映する（Figure 8b）。残高ベースのシェアではBig 6 Banksが2025 Q3に75.11%、Credit Unionsが13.46%、MIEが1.3%となっている（Market Share of Outstanding Mortgages）。
2025年下半期の総オリジネーションは前年比9%増、保険付きは35%増、無保険は4%増となった。これは保険適格ルールの変更を反映する。物件購入向けは3%増、無保険購入は7%減の670億ドル、保険付き購入は37%増の300億ドルとなった。2024年11月のOSFIによる更新時のストレステスト再審査撤廃を受け、無保険スイッチは34%増加、スイッチ総額は210億ドルから270億ドルへ28%増加した。同一貸手のリファイナンス承認率はピークの98%（Q2 2021）から79%（Q4 2025）へ低下している（Lender types and market dynamics）。
信用組合はQ3 2025のオリジネーションが前年比28%増の236億ドルとなり、2年連続の小幅減少を反転させた。「その他の貸手」はQ3 2025までの4四半期で46%多くオリジネーションを行い、保険付きスイッチは倍増の66億ドルに達した一方、同一貸手のリファイナンス・更新は減少した。MIEは上位25社の運用資産が115億ドルと前年比8.8%増で、2022年以来最速の伸びを示し、住宅ローン残高全体の伸びを4四半期連続で上回った。MIEの担保率超過（TDS 45%超）のシェアは2024-2025年に上昇したが、TDS 60%超では特許銀行の2倍超を保持している（Lender types and market dynamics, Table 2）。
本レポートはカナダの住宅ローンおよび信用商品の動向をまとめたもので、データは2025年第4四半期時点である。住宅ローン延滞率は2024年第4四半期の0.21%から上昇し、平均住宅ローン支払額も前年の$1,784から増加した。住宅ローン残高総額はCMHCの報告に基づき2025年1月から2026年1月にかけて2.296兆ドルから上昇したとされる（Quarterly Data Snapshot）。
非住宅ローンの延滞率は、住宅ローン保有者と非保有者の双方で前年から上昇した。住宅ローン保有者では自動車ローンが0.43%から0.49%、LOCが0.35%から0.41%、クレジットカードが0.72%から0.76%へと上昇した。一方、住宅ローンを持たない消費者では自動車ローンが3.17%から3.50%、LOCが1.36%から1.52%、クレジットカードが2.18%から2.28%となっており、水準は住宅ローン保有者より高いが、上昇はいずれの層でも確認される（Non-mortgage delinquency rates figure）。
新規に組成された住宅ローンの金利タイプ構成は大きく変動した。2020年1月時点では5年以上の固定金利が46%を占め変動金利は7%にとどまっていたが、2021年後半には変動金利が55%前後まで上昇した。その後は固定金利、特に3年以上5年未満の固定金利が増加し、2023年半ばには52%前後に達した。直近では変動金利が再び高まり、2026年2月時点で変動金利42%、3年以上5年未満の固定金利35%、5年以上の固定金利11%、1年以上3年未満9%、1年未満3%となっている（Share of Newly Extended Mortgages figure）。金利環境の変化に応じて借り手の選好が固定と変動の間で繰り返しシフトしている点が特徴である。
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