2025年のカナダ住宅ローン市場は、新規住宅購入者による借入よりも既存ローンの借換えが主導した。住宅ローン残高は2025年12月に2.4兆ドルを超え、過去最高を更新した。付保（insured）ローンの取扱いは無保険（uninsured）ローンに比べて増加し、新しい適格性ルールにより初回住宅購入者や新築住宅購入者がローン保険を取得しやすくなった。（Highlights）
全国の住宅ローン90日以上延滞率は、2024年Q4の0.21%から2025年Q4に0.24%へ上昇した。これはパンデミック時の低水準からの上昇傾向の継続であり、2021年Q1（記録上最低）以来の高水準だが、歴史的には依然として低い。（Borrower-level risks、Table 1）
延滞増加は一部地域に集中している。トロントは前年比45%増（0.20%→0.29%）、バリーとウィンザーは45%超の伸び、オンタリオ州全体では35%増（0.20%→0.27%）となった。バンクーバーCMAは31%増、アボッツフォード・ミッションCMAは32%増、BC州全体では24%増（0.17%→0.21%）だった。一方、セント・ジョンズ、サスカトゥーン、ケベックシティでは前年比20%超の低下がみられた。（Borrower-level risks、Table 1）
自動車ローン、クレジットカード、LOCの90日以上延滞率はいずれも前年比で上昇し、これらは住宅ローン延滞の先行指標とされる。ただし増加ペースはこの数年で鈍化しており、LOCは15%（前年19%、2年前57%）、クレジットカードは5%（前年10%）、自動車ローンは4%（前年9%）の伸びとなった。高リスク消費者一人あたりの負債は2025年Q4に長期トレンドを30%上回った。労働市場の軟化と高金利への蓄積的な影響により借り手のストレスは高まっているが、システムは構造的には安定を維持している。（Borrower-level risks、Highlights、Mortgage risk rising）
貸し手別の90日以上延滞率では、MIEsが2025年Q3に1.96%へと上昇を続け、パンデミック時の底値0.69%の約3倍に達した。MIEsは全貸し手のなかで最も高い延滞率を示すが、残高シェアは1%にとどまる。特許銀行は2025年Q3に0.24%となりパンデミック前の参照値に並んだ一方、信用組合は最も低くパンデミック前参照値を0.1ポイント下回る水準を2025年を通じて維持した。ノンバンク（MFC・信託・保険会社等）の延滞率は再びパンデミック前参照値を上回り、上昇トレンドはMIEsに次ぐ2番目となった。
特許銀行は戸建て住宅向けの貸倒引当金を2024年下期比で2025年下期に25%増やした。残高に対する引当金比率はQ4までの1年間で0.11%から0.14%へ上昇した。コンドミニアム向けの引当金は同期間に39%増加し、CMHCが2025年6月に公表した懸念と整合する。マルチユニット部門（多世帯建物の住宅建設ローンを含む）では、予想信用損失引当金が51%増加し、プロジェクトのキャンセル増加が背景と考えられる。
更新圧力は2025年にピークを迎え2026年初も高止まりするが、満期を迎える住宅ローンの量は2026年から2027年にかけて大きく減少し、集中的な「崖」への懸念は後退している。2026年に更新する借り手数は2025年比13%少ない。金利は2025年1月の約4.8%から2026年1月の約4.2%へと低下したが、Housing Market Outlook 2026は2026年半ばに金利が反発する可能性を指摘している。更新の崖は2025年に最大の山を越えたが、財務的ストレスが延滞として顕在化するには時間がかかるため継続的な監視が必要とされる。
無保険組成における償還期間25年超の割合は2025年Q4に62%と、2024年Q4の65%から低下した。TDS45%超の高比率借り手の割合は2022年Q4に36%でピークをつけた後、2025年Q4に30%へ低下したが、2020年Q4の21%は依然上回る。高TDSや長期償還の割合低下は銀行全体のリスク低減を意味する。HELOCの90日以上延滞率は2025年Q4に0.16%で、2024年Q4・2023年Q4と横ばいであり、市場の安定性を示している。
2026年3月の全国失業率は6.7%で、直近数年より高い水準にあるが、長期的には比較的低い水準にとどまる（Figure 5）。失業率は住宅ローン制度の健全性を測る重要指標であり、失業が延滞増加へと（遅れを伴い）つながる傾向がある。家計の債務対可処分所得比率は2025年Q4に173.3に達し、平均して可処分所得1ドルあたり1.73ドルの債務を負っている計算となる。
債務対可処分所得比率は前年同期の171.8から上昇し、上げ幅は小さいものの2022年Q3以来最大の前年比四半期増となった。この上昇は労働市場の軟化、特に賃金の伸び鈍化が要因とされる。住宅ローン延滞は、失業や経済状況、金利動向、より高い金利での更新、ローン残高の増加などを背景に上昇している。
信用スコアが改善した借り手が悪化した借り手を上回った一方で、スコア600未満の低スコア借り手が保有する残高シェアは2022年Q4の1.1%から2025年Q4の1.7%へ上昇した。新規実行に占める低スコアのシェアは0.6%から0.4%へ低下しており、ストックとフローで異なる動きを示している。2024年後半の保険付きローン適格要件の緩和により、2025年Q4には特許銀行の初回購入者向け実行の54%が保険付きとなり（従来は40%台半ば）、保険付き新規実行の3分の2が25年超の償還期間となった（前年の2倍超）。
借り手は短期・変動金利へシフトし、システムの金利感応度が高まっている。2026年2月時点で3〜5年未満の固定金利は35%、変動金利は42%と最も人気の選択肢となった。2025年Q4以降、変動金利が固定金利を下回るのは2022年以来初めてであり、変動への移行を促した。従来型の5年固定は同月わずか11%にとどまる。労働市場の軟化、保険付き商品へのシフト、短期化が金利変動への感応度を高める一方、新規実行の審査強化がシステムを支えている。
2026年1月時点でカナダの住宅ローン残高は2.4兆ドルに達し、前年同月比4.8%増となった。この伸びは2024年を上回り、2025年平均と同水準だが、依然として歴史的平均を下回っている。オリジネーションのシェアは、chartered banksが54.8%、credit unionsが16.7%、mortgage investment entities（MIE）が4.5%を占める。
2025年下半期の総オリジネーションは前年比9%増加した。うち保険付きは35%増、無保険は4%増で、保険適格ルールの変更でより多くの住宅所有者が保険付きローンを取得できたことを反映している。物件購入向けローンは前年比3%増だが、無保険は7%減の670億ドル、保険付きは37%増の300億ドルと動きが分かれた。現在の活動はパンデミック期のローンが5年満期を迎えることで更新（renewal）主導となっている。2026年の更新件数は2025年より減少する見込みで、2025年が更新額のピークとなる。
same-lender refinanceの承認率はQ2 2021のピーク98%からQ4 2025には79%へ低下したが、これは前パンデミック水準の範囲内であり、2016年以降最低だったQ3 2025の70%からは上昇した。承認率低下は、より厳格なloan-to-income規制を受けた銀行の与信基準厳格化を示唆する。2024年11月のOSFI規則変更により、更新時に連邦規制機関間で無保険ローンをスイッチする際のストレステスト再審査が不要となり、無保険スイッチは34%増加した。保険付きスイッチはQ4 2024の34億ドルからQ4 2025の40億ドルへ16%増、スイッチ全体は210億ドルから270億ドルへ28%増となった。
credit unionsのオリジネーションはQ3 2025に前年比28%増の236億ドルとなり、2年連続の小幅減少を反転させた。other lendersはQ3 2025までの4四半期で46%多くオリジネーションを行い、保険付きスイッチは前年比で倒増し66億ドルに達した。一方でsame-lender refinanceの大幅減少が特徴的で、保険付きは82%減となった。
上位25のMIEの運用資産はQ3 2025に115億ドル、前年比8.8%増と2022年以降最速で、全国平均（4.8%増）を4四半期連続で上回った。MIEの市場シェアは残高で1.3%、オリジネーションで4.7%。リスク水準は前年比で低下し、foreclosure rateやstage 3 impairmentの減少、debt-to-capital比率の低下がみられた。ただしこれらの水準は過去5年比では依然高く、loan-loss allowanceも2024年以前より高止まりしている。TDS比率60%超のシェアはchartered banksの2倍以上となっている。
本レポートはQ4 2025時点の住宅ローンおよび消費者信用の動向をまとめたものである。住宅ローン延滞率、平均住宅ローン返済額、住宅ローン残高総額などが主要指標として示されている（Quarterly Data Snapshot）。平均住宅ローン返済額はQ4 2024の$1,784から上昇したとされる（Equifax Canada）。住宅ローン残高総額は2025年1月から2026年1月にかけて$2.296兆から増加した（CMHC residential mortgage data reporting of NHA MBS issuers）。
住宅ローン延滞率はQ4 2024の0.21%から上昇した（Equifax Canada）。非住宅ローンの延滞率は住宅ローン保有者でより速く上昇しており、自動車ローンは0.43%から0.49%、LOC（信用枠）は0.35%から0.41%、クレジットカードは0.72%から0.76%へと2024年Q4から2025年Q4にかけて上昇した。一方、住宅ローンを持たない消費者では自動車ローンが3.17%から3.50%、LOCが1.36%から1.52%、クレジットカードが2.18%から2.28%と、絶対水準は高いものの推移している（Quarterly Data Snapshot）。
特許銀行における新規住宅ローンの金利タイプ別シェアには大きな変動がみられる。変動金利は2020年前半に一桁台であったが、2021年後半には55%前後まで急上昇した。その後2022年から2023年にかけて低下し、2023年半ばには5〜9%まで落ち込み、代わって「3年以上5年未満の固定金利」が2023年6月に52%へ上昇した。直近では変動金利が再び回復し、2025年3月に43%、2026年1月・2月には42%を占めている（Quarterly Data Snapshot）。
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