2025年のカナダ住宅ローン市場は、住宅購入者による新規借入よりも既存ローンの更新が活動の中心となった。カナダの住宅ローン残高は2025年12月に2.4兆ドルを超え、過去最高を記録した。全国の90日以上延滞率はQ4 2025に0.24%へ上昇し、前年同期の0.21%から上昇した。この0.24%はQ1 2021以来の最高水準だが、歴史的基準では依然として低い。（Highlights / Borrower-level risks / Table 1）
延滞率の上昇は特定地域に集中しており、トロントは前年比45%増（0.20%→0.29%）、オンタリオ全体で35%増（0.20%→0.27%）、バリーとウィンザーで45%超の伸びを示した。ブリティッシュコロンビア州ではバンクーバーCMAが31%増、アボッツフォード・ミッションCMAが32%増、州全体で24%増（0.17%→0.21%）となった。一方、セントジョンズ、サスカトゥーン、ケベックシティでは前年比20%超の低下がみられた。州別ではサスカチュワン州が0.41%、レジーナが0.43%と高水準にある。（Borrower-level risks / Table 1）
高リスク消費者一人あたりの債務は、Q4 2025に長期トレンドを30%上回った。自動車ローン、クレジットカード、信用枠（LOC）の90日以上延滞率はいずれも前年比で上昇し、これらは住宅ローン延滞の先行指標とされる。ただし増加ペースは過去数年で鈍化しており、LOCは15%（前年19%、2年前57%）、クレジットカードは5%（前年10%、2年前15%）、自動車ローンは4%（前年9%、2年前3%）の伸びにとどまった。非住宅ローン商品の延滞率合計は、非住宅ローン保有者で23%上昇した一方、住宅ローン保有者では2019年Q4から2025年Q4にかけて横ばいだった。（Borrower-level risks / Figure 1 / Figure 2）
保険付き住宅ローンの活動は無保険貸付に比べて増加し、新たな適格基準により初回住宅購入者などが保険に加入しやすくなった。全体として、労働市場の軟化と高金利への累積的なエクスポージャーにより借り手のストレスは高まっているが、システムは構造的には安定している。更新圧力の低下や長期償還の無保険住宅ローン比率の頭打ちの兆しにより、構造的リスクは緩和しつつある。住宅ローン投資事業体（MIE）は90日以上延滞率の上昇が最も速く、小規模貸し手にリスクが集中している。（Highlights / Mortgage risk rising / Key trends to watch）
MIEs（Mortgage Investment Entities）の90日以上延滞率は2025年Q3に1.96%へと上昇を続け、パンデミック時の低水準0.69%の約3倍に達した。前回報告で示された2025年Q1の一時的な低下は、全般的な上昇トレンドの中の軽微なブレに過ぎなかったとされる。MIEsは貸し手種別で最も高い延滞率だが、残高シェアは1%にとどまる（Lender-level risks、Figure 3）。特許銀行の延滞率は2025年Q3に0.24%となりパンデミック前の基準に並んだ。信用組合は最も低い延滞率で、パンデミック前基準を0.1ポイント下回る水準を2025年を通じて維持した。MFCsや信託・保険会社を含む「その他ノンバンク」は再びパンデミック前基準を上回り、上昇傾向はMIEsに次いで大きい。
特許銀行は戸建向けの貸倒引当金を2025年下半期に2024年下半期比で25%増加させた。残高に対する引当金比率は、Q4までの1年間で0.11%から0.14%へ上昇した。コンドミニアム向けは同期間で39%増加し、CMHCが2025年6月に公表したトロント・バンクーバーのコンドミニアム市場リスクの高まりと整合する。集合住宅向けの建設ローンを含むマルチユニット部門では予想信用損失引当金が51%増加し、プロジェクトのキャンセル増加が背景とみられる。
更新圧力は2025年にピークを迎え2026年初も高水準だが、満期を迎える住宅ローン量は2026年から2027年にかけて大幅に減少し、集中的な「崖」への懸念は和らいでいる。2026年に更新する借り手は2025年比13%少なく、金利は2025年1月の約4.8%から2026年1月の約4.2%へ低下した。ただしHousing Market Outlook 2026は2026年半ばの金利反発を予測している。
無保険組成のうち償還期間25年超の割合は2025年Q4に62%で、2024年Q4の65%から低下した。TDS（総債務返済比率）が45%超の割合は2022年Q4の36%をピークに、2025年Q4には30%へ低下したが、2020年Q4の21%は依然上回る（Figure 4）。高TDS・長期償還の割合低下は銀行にとって全体リスクの低下を意味する。HELOCの90日以上延滞率は2025年Q4に0.16%で、2024年Q4・2023年Q4と変わらず安定を示している。
2026年3月の全国失業率は6.7%で、近年の水準より高いものの長期的な視点では比較的低い（Figure 5）。失業率とカナダ銀行協会（CBA）が測る住宅ローン延滞率は強い相関を示し、直近では延滞率は失業率との通常の関係よりやや低い水準にある。家計の債務対可処分所得比率は2025年Q4に173.3に達し、平均して可処分所得1ドルあたり1.73ドルの債務を負っている。
債務対可処分所得比率は前年の171.8から上昇し、その伸びは2022年Q3以来最大の四半期前年比の増加となった。2023年以降の緩やかな低下局面からの反転で、上昇は労働環境の弱まり、特に賃金の伸び鈍化が主因とされる。住宅ローン延滞は、失業や経済状況、金利動向、より高い金利での借り換え、ローン残高の増加、一部高価格都市の高い債務水準などにより上昇している。
クレジットスコアが改善した住宅ローン保有者は低下した者より多い一方、低スコア（600未満）保有者の残高比率は2022年Q4の1.1%から2025年Q4の1.7%へ上昇した。ただし新規融資での低スコア比率は同期間に0.6%から0.4%へ低下しており、既存残高（ストック）と新規（フロー）で質が異なる。2024年8月・12月の保険付きローン適格ルール変更により、2025年Q4には初回購入者向けに銀行が実行したローンの54%が保険付き（従来は40%台半ば）となり、保険付き新規実行の3分の2が25年超の償還期間となった（前年比で2倍超）。
借り手は短期・変動金利へシフトし、システムの将来金利変動への感応度が高まっている。2026年2月には変動金利が最も人気（42%）となり、3年以上5年未満の固定は35%、伝統的な5年固定は11%にとどまった（Figure 6）。2025年Q4以降、変動金利が固定金利を下回り、2022年以来初めての状況となったことが変動金利への移行を後押しした。労働市場の軟化、保険付き商品への移行、短期化が金利感応度の高いシステムを形成する一方、新規融資の引き受け基準強化がシステムを下支えしているとされる。
2026年1月時点の住宅ローン残高は2.4兆ドルに達し、前年比4.8%増となった。この伸びは2024年より速く、2025年の平均並みだが、歴史的平均は依然下回っている。組成シェアでは、チャータードバンクが54.8%、信用組合が16.7%、モーゲージ投資事業体（MIE）が4.5%を占める。
2025年後半の住宅ローン組成総額は前年比9%増。うち保険付き組成が35%増、無保険が4%増となり、より多くの住宅所有者が保険付きローンを取得できるようにした保険適格ルール変更が反映された。物件購入向けローンは3%増加した一方、無保険の購入向けは7%減の670億ドル、保険付きは37%増の300億ドルとなった。現在の活動はパンデミック期ローンが5年の伝統的期間の満了を迎えることに伴う更新（リニューアル）が中心で、2025年の更新額はピークとなり、2026年には件数が減少する見込み。
信用組合の組成額はQ3 2025に前年同期比28%増の236億ドル（前年184億ドル）に達し、Q3 2024の4%減、Q3 2023の6%減という2年連続の小幅減を反転させた。無保険スイッチは前年比104%増、保険付きスイッチは117%増となった。「その他の貸し手」は組成が46%増加し、保険付きスイッチが倍増して66億ドルに達したが、同一貸し手のリファイナンス（保険付き82%減）と更新（11%減）が顕著に落ち込んだ。OSFIの2024年11月の規則変更により無保険ローンのスイッチが2024年後半から2025年後半にかけて34%増加した。
同一貸し手のリファイナンス承認率は2021年Q2のピーク98%から2025年Q4に79%へ低下し、パンデミック前の水準に戻った。上位25 MIEの運用資産はQ3 2025に115億ドル、前年比8.8%増と2022年以来最速で、全国のローン残高伸び（4.8%）を4四半期連続で上回った。MIEの残高市場シェアは1.3%、組成シェアは4.7%。フォークロージャー率やステージ3減損は前年比で低下したが過去5年比では高水準にとどまり、貸倒引当金も2024年以前より高い水準が続く。
本レポートのQuarterly Data Snapshotによると、Mortgage Arrears Rate（住宅ローン延滞率）はQ1 2025の0.23%から上昇した。平均住宅ローン返済額はQ1 2025の$1,798からQ1 2026にかけて上昇し、住宅ローン債務残高（Total Mortgage Debt Outstanding）は2025年6月の$2.343 trillionから2026年6月にかけて増加した。5月12日公表分のスナップショットでは、Mortgage Arrears RateはQ4 2024の0.21%から、平均返済額はQ4 2024の$1,784から、債務残高は2025年1月の$2.296 trillionからいずれも上昇したと示されている。
90+ Day Delinquency Rates Among Consumers With and Without a Mortgageの表では、住宅ローン保有者の非住宅ローン延滞率が2025 Q1から2026 Q1にかけて上昇した。Autoは0.48%から0.52%、LOCは0.37%から0.43%、Credit cardは0.75%から0.79%へと増加している。住宅ローンを持たない消費者ではさらに水準が高く、Autoは3.57%から3.66%、LOCは1.41%から1.57%、Credit cardは2.27%から2.36%となった。別の表（2024 Q4対2025 Q4）でも、住宅ローン保有者の非住宅ローン延滞率が上昇傾向を示している。
Share of Newly Extended Mortgages at Chartered Banksの表では、新規住宅ローンの金利タイプ構成が大きく変動している。Variable rateの比率は2021年8月に55%まで高まった後低下し、2023年6月には6%まで縮小した。その後再び上昇し、2025年3月には43%、2026年6月には36%となった。一方、Fixed-rate 3 years to less than 5 yearsは2024年半ばに56%台まで高まった後変動を続けている。
住宅ローン延滞率、平均返済額、債務残高がいずれも前年比で上昇しており、借入コストと家計負担の増加が示唆される。非住宅ローンの延滞率も上昇しており、特に住宅ローン保有者で複数のローン種別で悪化が見られる。新規住宅ローンでは変動金利の選好が周期的に変動しており、直近では変動金利比率が再び高まっている。
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