2025年のカナダ住宅ローン市場は、新規住宅購入者による借入よりも既存ローンの更新（リニューアル）が活動の中心となった。住宅ローン残高は2025年12月時点で2.4兆ドルを超え、過去最高を更新した。全国の住宅ローン90日以上延滞率は2025年Q4に0.24%となり、前年同期の0.21%から上昇。これはパンデミック後の底からの上昇トレンドを継続したもので、2021年Q1以来の高水準だが、歴史的には依然として低い水準にある（出典: Highlights / Borrower-level risks）。
延滞率上昇は特定地域に集中している。トロントでは前年比45%増（0.20%→0.29%）、オンタリオ州全体で35%増（0.20%→0.27%）、バンクーバーCMAで31%増、アボッツフォード・ミッションCMAで32%増、BC州全体で24%増（0.17%→0.21%）となった。一方、セントジョンズ、サスカトゥーン、ケベックシティでは前年比20%超の低下がみられた。州別ではサスカチュワン0.41%、オンタリオ0.27%などが高く、ケベック0.18%は横ばいであった（出典: Borrower-level risks / Table 1）。
高リスク消費者一人あたりの債務は、2025年Q4に長期トレンドを30%上回った。自動車ローン、クレジットカード、信用枠（LOC）の90日以上延滞率はいずれも前年比で上昇したが、その伸びは過去数年で鈍化している（LOCは15%、前年19%・2年前57%）。これらは住宅ローン延滞の先行指標とされる。住宅ローン保有者と非保有者を比較すると、非保有者の延滞率が平均して高いが、上昇率は住宅ローン保有者の方が高い（出典: Borrower-level risks / Figure 1 / Figure 2）。
更新件数は2026年に緩和する見込み。保険付き住宅ローンの活動は無保険に比べ増加し、新たな適格性ルールが初回・新築購入者の保険加入を容易にした。構造的リスクは、更新圧力の低下や長期償還の無保険ローン比率の頭打ちにより緩和方向にある。ただし労働市場の軟化と高金利の蓄積で借り手ストレスは増しており、システムは金利感応度が高まる一方で構造的には安定を保つ（出典: Highlights / Mortgage risk rising）。
2025年Q3のモーゲージ90日以上延滞率は、貸し手タイプによって差が拡大している。MIEs（モーゲージ投資事業体）は1.96%と最も高く、パンデミック時の最低0.69%の約3倍に達した（Lender-level risks, Figure 3）。特許銀行は0.24%でパンデミック前基準に並び、信用組合は0.15%で最も低く、パンデミック前基準を0.1ポイント下回る水準を維持している。その他ノンバンク（MFC・信託・保険会社等）は0.23%で、Q1 2025の分類変更後に再びパンデミック前基準を上回っている。
MIEsはトロントへの高い露出が延滞率悪化の一因とされる一方、残存モーゲージに占める割合は1%にとどまる。特許銀行は2025年下半期の戸建て向け貸倒引当金を2024年下半期比で25%増加させ、モーゲージ残高に対する引当金比率は1年間で0.11%から0.14%へ上昇した。コンドミニアムでは同期間に引当金が39%増、マルチユニット（多世帯住宅の建設ローンを含む）では51%増となり、プロジェクトのキャンセル増加が背景にあるとされる。
更新の「崖」懸念は和らいでいる。2026年に更新を迎える借り手は2025年比で13%少なく、金利は2025年1月の約4.8%から2026年1月の約4.2%へ低下した。ただしHousing Market Outlook 2026は2026年半ばの金利反発を予測している。無保険組成では、償還期間25年超の割合が2024年Q4の65%から2025年Q4に62%へ低下し、TDS45%超の割合も2022年Q4の36%（ピーク）から2025年Q4に30%へ下がった（ただし2020年Q4の21%は上回る、Figure 4）。HELOCの90日以上延滞率は2025年Q4で0.16%と、Q4 2024・Q4 2023から変わらず安定している。
2026年春時点の借り手動向は、金融ストレスの上昇とインセンティブの変化が併存する状況にある。2026年3月の全国失業率は6.7%で、近年の水準より高いものの、長期的には比較的低い水準にとどまっている（Figure 5）。失業率は住宅ローン制度の健全性を測る重要指標であり、Canadian Bankers Association（CBA）が集計する延滞率は（パンデミック時の急増を除き）失業率と強く連動する傾向にある。
家計の債務対可処分所得比率は2025年Q4に173.3に達し、前年の171.8から上昇した。これは平均して可処分所得1ドルあたり1.73ドルの債務を抱えることを意味する。上昇幅は緩やかだが、2022年Q3以降で最大の前年比の四半期増加であり、2023年以降続いた緩やかな低下局面からの転換となった。上昇は主に労働環境の弱含み、特に賃金上昇の鈍化によるものとされる。信用度については、低スコア（600未満）借り手が保有する住宅ローン残高のシェアが、2022年Q4の1.1%から2025年Q4の1.7%へと3年間で上昇した。一方、新規貸出における低スコア借り手のシェアは同期間に0.6%から0.4%へ低下した。
2024年後半の住宅ローン保険適格要件の変更により、償還期間の上限緩和や対象価格上限の引き上げ（100万ドルから150万ドルへ）が実施された。この結果、2025年Q3・Q4に保険付きローンの残高総額が前年比で増加し、2017年以降でこうした増加が見られたのは6四半期のみである。2025年Q4には特許銀行が初回購入者に供与したローンの54%が保険付きとなり、変更前の40%台半ばから上昇した。また保険付き新規ローンの3分の2が25年超の償還期間を持ち、前年の2倍以上となった。これらの変更は総リスクを増やすというより、リスクの構成を変化させたと分析されている。
借り手は短期・変動金利へシフトしており、これがシステムの将来的な金利変動への感応度を高めている。5年固定を避ける傾向があり、3年以上5年未満の固定金利が2026年2月に35%を占めた。2025年Q4以降、変動金利が固定金利を下回るのは2022年以来初めてで、2026年2月には変動金利が42%と最も人気の選択肢となった。伝統的な5年固定は同月わずか11%であった。労働市場の軟化、保険付き商品への移行、ローンの短期化が金利感応度を高める一方、新規貸出の引き受け基準の強化がシステムを下支えしている。
2026年1月時点で住宅ローン残高は2.4兆ドルに達し、前年比4.8%増となった。この伸びは2024年より速く2025年平均と同水準だが、歴史的平均を依然下回る。オリジネーションのシェアは、チャータード銀行が54.8%、信用組合が16.7%、モーゲージ投資エンティティ（MIE）が4.5%を占める。
2025年下半期の総オリジネーションは前年比9%増で、保険付きが35%増、保険なしが4%増となり、保険適格ルールの変更が保険付きの伸びを押し上げた。住宅購入向けローンは前年比3%増で、保険なしは7%減の670億ドル、保険付きは37%増の300億ドルとなった。リファイナンスの理由はリノベーション資金（28%）が最多だが、債務整理（22%）や返済負担軽減（14%）といった財務圧力も増している。同一貸し手のリファイナンス承認率はQ2 2021のピーク98%からQ4 2025には79%へ低下した。
Big 6銀行は残高シェアがQ3 2024からQ3 2025にかけて0.6ポイント上昇した一方、オリジネーションシェアは6.9ポイント低下した（基準年効果）。OSFIの引受規則変更を受け、保険なしのスイッチは34%増加した。信用組合のオリジネーションはQ3 2025に236億ドル（前年比28%増）となり2年連続の減少を反転させ、保険なしスイッチは104%増、保険付きスイッチは117%増となった。「その他の貸し手」はオリジネーションが46%増で、保険付きスイッチが倍増した一方、同一貸し手のリファイナンスや更新が減少した。
更新（renewal）が現在の活動の中心だが、更新件数は2025年をピークに2026年には減少が見込まれる。MIEは上位25社の運用資産がQ3 2025に115億ドル（前年比8.8%増）と2022年以来最速で拡大し、市場全体の残高の1.3%、オリジネーションの4.7%を占める。MIEはフォークロージャー率やステージ3減損の前年比低下、負債資本比率の低下など全体的なリスク低下を示したが、これらの水準は過去5年比では依然高く、貸倒引当金も2024年以前より高止まりしている。
本レポートはQ4 2025時点のカナダ住宅ローン・信用商品の動向をまとめたデータ集である。住宅ローン延滞率（Mortgage Arrears Rate）はQ4 2024の0.21%から上昇し、平均住宅ローン返済額（Average Mortgage Payment）はQ4 2024の$1,784から上昇した。住宅ローン残高（Total Mortgage Debt Outstanding）は2025年1月の$2.296 trillionから2026年1月にかけて増加している（出典：Equifax Canada、CMHC）。
非住宅ローン商品の延滞率は、住宅ローン保有者において2024 Q4から2025 Q4にかけ全区分で上昇した。自動車ローンは0.43%→0.49%、LOCは0.35%→0.41%、クレジットカードは0.72%→0.76%へ高まった。一方、住宅ローンを持たない消費者では水準自体が高く、自動車ローンは3.17%→3.50%、LOCは1.36%→1.52%、クレジットカードは2.18%→2.28%と上昇した。
Chartered Banksの新規住宅ローンに占める金利タイプ別シェアは、2020年以降で大きく変化した。変動金利のシェアはAug-21〜Dec-21に55%前後まで拡大した後、2022年以降低下し、Jan-23には17%まで縮小。その後Jan-25には38%まで再拡大し、Mar-25で43%、Dec-25で45%、Feb-26では42%となった。固定金利3年以上5年未満は2024年半ばに56%まで高まった局面もあった。
延滞率や返済額の上昇が示すとおり、住宅ローン関連の負担指標は前年から総じて悪化方向にある。金利タイプ構成では変動金利と短中期固定金利の間でシェアが繰り返し入れ替わっており、直近では変動金利が再び高いシェアを占める展開となっている。
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