2025年のカナダの住宅着工は前年比6%増の259,000戸に達した。ほぼすべての市場で活動が10年平均を上回ったが、トロントは着工が歴史的平均を大きく下回り、7大都市圏（CMA）で一人当たり最低水準となった（section: Canada's housing construction remained resilient in 2025）。記録的な賃貸建設と拡大するミッシングミドル建設が全体を牽引し、Fall 2025 Housing Supply Report で示された勢いを引き継いだ。
賃貸建設が新規供給を主導し、着工中の賃貸戸数は10年平均のほぼ2倍に達した。賃貸着工はカルガリー、エドモントン、オタワ、ハリファックス、モントリオールで過去最高を記録し、トロントでも過去2番目の水準となった。バンクーバーは若干減少したものの歴史的に高い水準を維持した。アパート着工（Figure 1）ではバンクーバー21,844戸、モントリオール25,223戸、カルガリー14,821戸などで、いずれも10年平均を上回った一方、トロントは18,986戸で10年平均26,856戸を下回った（section: Housing system successes...、Figure 1）。
7大都市圏全体でミッシングミドル着工は約10%増加した。カルガリーとエドモントンが牽引し、新規着工の約60%（主にロウ・タウンハウス）を占めた。トロントは約40%で、そのうち半数以上がコンバージョン（既存建物の転用）によるものだった（section: Housing system successes...、Figure 3）。
この進展の下には大きな脆弱性がある。分譲マンションの事前販売が崩壊し、未販売在庫が急増、資金調達環境が厳しさを増した。これらの圧力はトロントとバンクーバーを中心に、持ち家志向住宅の将来供給パイプラインを脅かしている。人口増加の鈍化、慎重な買い手、高い建設コストが供給判断を形作り、開発業者はより小さなアパートへと向かい、家族向けのグラウンドオリエンテッド住宅は制限された。バンクーバーでは土地価格の上昇により分譲アパート着工が都心からさらに遠ざかり、都心からの平均距離は2023年18.86km、2024年19.14km、2025年20.59kmと増加した（section: Highlights、Figure 1）。当面の供給不均衡は新規供給の吸収に伴い緩和される見通しである。
2025年の全国住宅着工は記録的高水準に達し、賃貸・持ち家双方の力強い伸びが牽引した。EdmontonのCMAでは2年連続で過去最高を記録し、Calgaryは4年連続の記録更新で初めてTorontoを上回った。一方、コンドミニアム着工は全国的に急減し、プレセールの低迷、投資家の後退、高止まりするコストにより、開発業者が融資に必要なプレセール基準を満たしにくくなった（Where Canada's housing supply needs to improve、Highlights）。
Calgaryでは賃貸アパート着工が前年比75%増となり、総着工に占める割合が上昇した一方、コンドミニアムアパート着工は11%減少した。Edmontonでは、Calgaryで減少したコンドミニアム着工が2025年に増加した点が特徴的である。建設コストは高止まりしたものの、概ね2024年より緩やかな伸びとなり、Montréalが最速の上昇を示し、Torontoは最も低い伸びにとどまった（Rental and missing middle homes led construction、Housing supply adjustments to demand, demographics and costs）。
完成済み未吸収在庫は7大CMA合計で過去最高を記録した（Montréalを除く）。Vancouverは完成時未販売コンドミニアム在庫が最も多く、Edmontonは地上型（ground-oriented）在庫が最も多かった。Torontoは未販売コンドミニアムとロウハウスの在庫が大きく増加した。VancouverとTorontoはアパート建設期間が最も長い状態が続いている。EdmontonとCalgaryではミッシングミドル住宅が拡大し、Edmmontonでは全着工の60%、Calgaryでは3分の2を中密度形態が占めた（Where Canada's housing supply needs to improve、Missing middle construction、The path forward）。
Toronto・Vancouverでは移民の緩和により人口増加が鈍化しマイナスに転じ、投資家の活動が減退した。VancouverとTorontoでは完成済み未吸収コンドミニアムが増加し、EdmontonとCalgaryでは地上型供給に過剰在庫が生じた。全国着工は高コスト、需要軟化、在庫高を背景に2026-2028年にかけて減少すると予想される。ただし在庫の吸収に伴い供給不均衡は緩和が見込まれる。家族向け持ち家住宅は構造的供給不足が続き、特に高コスト都市で課題が残る（Housing supply adjustments、The path forward）。
Calgary CMAでは2025年にapartmentの着工が前年比28.8%増、着工中戸数（under construction）が29.2%増となり、記録的な住宅活動を牽引した。一方でsingle-detachedの着工は5.8%減、着工中は17.0%減となり、高密度住宅への移行が続いている（Figure 1: Calgary）。Ottawaでは総住宅着工が10,000戸を超え、過去最高近くの水準に達した（Near-record starts driven by rental construction）。
Torontoでは短期的に、完成戸数の増加と過去最高の再販売り出し件数が需要低迷期に重なり、空室率上昇・賃料上昇鈍化・住宅価格下落など緩和的な市場環境を生んだ。しかし住宅着工は2025年に再び減少し、2009年以来最低水準となり、初めてCalgary・Montréal・Vancouverを下回った。着工減少は将来の供給不足につながるほか、記録的なcondominiumプロジェクトの中止により数千戸が失われる見込みである（Highlights, Market shows short-term surplus and long-term supply risks）。
Torontoでは新築・小型のcondominium apartmentで供給過剰が大きく、大型・高額住宅ほど余剰が目立った。開発事業者は財務負担が小さく短期で供給できる小規模プロジェクトや賃貸へ移行し、3〜5戸の開発が100戸超の開発を記録上初めて上回った。purpose-built rentalの着工は1990年以降で2番目に多く、市内でcondominium apartment着工を初めて超えた（Developers shifted toward rental and smaller projects, Figure 1: Toronto）。Ottawaでは賃貸ユニットが新規建設の大半を占め、低金利期に計画された案件やpurpose-built rental向けの政府施策、O-Train沿線のtransit-oriented developmentが後押しした。一方condominium apartmentの着工比率は2023年の約3分の1から2025年には約10%へ低下した（Near-record starts driven by rental construction）。
Ottawaのミドルデンシティ（missing middle）着工は新規住宅建設の約45%に拡大し、新規案件・改修ともに過去最高水準に達した。密度向上や手頃な家族向け住宅拡大を目指す自治体施策が活動を一段と押し上げた（Medium-density construction remained historically strong）。短期的な緩和の裏で、着工減少がいずれ完成戸数の減少につながり、需要回復時に供給が逼迫するとの見方が各都市で共通している。
モントリオールCMAの2025年の住宅着工では、賃貸住宅が23,089戸と過去最高に達し、全着工の80%超（3分の3以上）を占めた。一方、コンドミニアム着工は2,027戸と歴史的低水準にとどまった（Highlights / Figure 1）。Ottawaでは建設中の賃貸アパート戸数が2025年12月に11,031戸と過去最高を記録し、同月のコンドアパート2,989戸を大きく上回った（Figure 1: Ottawa units under construction）。
モントリオールCMAの賃貸着工は2024年の13,813戸から2025年に23,089戸へ増加した。コンドミニアムは2024年の1,869戸から2025年は2,027戸となった（Figure 1）。Ottawaの建設中賃貸戸数は2024年12月の7,177戸から2025年12月の11,031戸へと大幅に増加した（Figure 1: Ottawa units under construction）。投資家活動の低迷、経済の不確実性、新築と再販価格の大きな差により、新規コンドミニアム事業の実現性が低下した（Rentals increasingly dominate housing construction）。
賃貸着工の伸びはLaval、North Shore、South Shoreで最も強く、これらの地域では土地コストの低さと用地の確保が建設費上昇下で事業成立を支えた（Rentals increasingly dominate housing construction）。ミッシングミドル住宅は全着工の3分の1を占め、CMA内で異なる形で発展した。改修はモントリオール島内に集中し、低層アパートは北・南岸で増加した（Missing middle takes various forms across the CMA）。
2025年の市場は、完成戸数の増加と販売リストの増加が需要軟化と重なり、短期的には緩和的に見える。しかし、これらの完成戸数の多くは需要期待が高かった数年前に開始された事業の結果であり、着工の鈍化は中長期的に完成戸数の減少を招く。経済の不確実性が後退し需要が回復するにつれ、供給過多の状況は解消され、潜在的な不均衡が生じる可能性がある。また建設中戸数が過去最高となる中、熟練労働力の不足など供給側の制約が今後の着工を制限する見込みである（Relaxed market conditions... / Short-term conditions appear relaxed...）。
Halifax CMAにおける建設中のアパート戸数は2025年に12,389戸に達し、過去最高を記録した（Figure 1）。同年の他の住宅タイプはSingle-detached（一戸建て）が682戸、Semi-detached（二戸建て）が214戸、Row（連棟）が712戸であり、アパートが建設活動の中心を占めた（Figure 1）。
アパート戸数は2023年の7,648戸、2024年の8,848戸から2025年の12,389戸へと大きく拡大した（Figure 1）。2015年時点では3,016戸であり、10年間で顕著な増加傾向を示している（Figure 1）。Row住宅も2024年の551戸から2025年の712戸へ増加した一方、Single-detachedは683戸（2024年）から682戸（2025年）とほぼ横ばいで推移した（Figure 1）。
賃貸住宅の建設が全体の活動を牽引したものの、中密度住宅も将来供給を形づくる重要な役割を果たし続けた（Medium-density construction remained historically strong）。ミッシングミドルの着工は前年から小幅に減少したが、記録上2番目に高い水準に達した（Medium-density construction remained historically strong）。
新築の減少はコンバージョンの増加によって相殺され、緩やかな高密度化と都市周辺でのインフィル開発を促す政策がこれを支えた（Medium-density construction remained historically strong）。こうしたゾーン以外では、建設事業者は高密度の賃貸プロジェクトにより注力した（Medium-density construction remained historically strong）。
各 Finding をクリックすると、その要約がどのセクション／表を根拠にしているかを右側で確認できます（双方向ハイライト・抜粋展開）。
同じ URL で保持している過去の版です。各版をクリックすると当時の要約を確認できます。